14.03.2026 12:00
Редакция Всеостройке.рф разбиралась в лучших локациях ОАЭ.
Рынок недвижимости Дубая завершил 2025 год на историческом максимуме, подтвердив высокий инвестиционный интерес и устойчивую активность участников. По данным Khaleej Times, в эмирате было зарегистрировано 215 700 сделок на общую сумму 686,8 млрд дирхамов — рекордный показатель за всё время. Год к году объём продаж вырос на 18,7 %, а их совокупная стоимость — на 30,9 %, что отражает как увеличение числа сделок, так и рост средней цены объектов.
На фоне этих показателей всё более важным становится профессиональный выбор локаций и инвестиционных стратегий. По оценке партнёра Segrex Development Дениса Колокольникова, в 2026–2027 годах ключевым критерием становится баланс между ценой входа, потенциалом роста и устойчивым арендным спросом.
Среди наиболее интересных локаций эксперт выделяет несколько направлений.
Dubai Islands рассматривается как новая масштабная прибрежная зона, которую часто сравнивают с Palm Jumeirah нового поколения. Район находится на этапе активного формирования инфраструктуры, курортной и гостиничной среды. «На этой стадии ключевая ставка делается на рост капитальной стоимости. Локация подходит инвесторам с горизонтом 2–5 лет», — отмечает Денис Колокольников.
Jumeirah Village Circle (JVC) сохраняет статус одного из самых ликвидных районов для аренды. Здесь стабильно высокий спрос со стороны резидентов и экспатов, а инвестиционная логика строится на доступном входе и прогнозируемой сдаче. Район оптимален для стратегии «купил и сдаю».
Dubai South развивается в связке с Al Maktoum International Airport, Expo City и будущим деловым хабом. Потенциал локации связан с ростом цен по мере заселения и формирования деловой функции. По оценке эксперта, это инвестиция с горизонтом 3–7 лет.
Business Bay остаётся одной из самых востребованных центральных зон рядом с Downtown. Здесь устойчиво высок спрос на краткосрочную аренду, особенно в проектах сервисных апартаментов и форматах short-term.
Jumeirah Garden City / Al Satwa формируют инвестиционную привлекательность за счёт реновации центральных территорий и эффекта джентрификации, когда обновление городской среды усиливает спрос на жильё и аренду.
Средняя валовая арендная доходность в инвестиционных районах Дубая сегодня, по оценке Segrex Development, находится в диапазоне 6–10% годовых в зависимости от локации, типа объекта и модели управления.
В JVC доходность составляет в среднем 6–9% за счёт устойчивого массового спроса. В Dubai Islands при грамотном выборе проекта и стадии входа показатели могут достигать 7–10%, при этом значительную роль играет потенциал роста капитальной стоимости по мере развития инфраструктуры.
Для Business Bay характерна доходность на уровне 6–8%, особенно в проектах, ориентированных на краткосрочную аренду. В Dubai South показатели находятся в диапазоне 7–9%, с акцентом на долгосрочный рост.
Прогноз на 2026–2027 годы эксперт оценивает как умеренный и более «здоровый» для рынка: «В перспективных локациях можно ожидать увеличения стоимости и арендных ставок в пределах 5–10% в год. Сверх роста, как в 2022–2024 годах, рынок, скорее всего, уже не покажет, однако в развивающихся районах возможны локальные скачки выше среднего уровня по мере ввода ключевой инфраструктуры».
По словам Дениса Колокольникова, оптимальный бюджет входа для частных инвесторов из России начинается от 150–230 тыс. долларов (≈ 11,3–17,3 млн рублей) за студию или 1BR. Наиболее сбалансированные по доходности проекты находятся в диапазоне 180–300 тыс. долларов (≈ 13,5–22,5 млн рублей), где сохраняется баланс между ликвидностью, качеством объекта и потенциалом роста.
Инвестиции в недвижимость также дают визовые преимущества. Покупка объекта стоимостью от 750 тыс. дирхамов (≈ 15,5 млн рублей) предоставляет право на резидентскую визу ОАЭ, а инвестиции от 2 млн дирхамов (≈ 42,4 млн рублей) позволяют оформить Golden Visa сроком до 10 лет с возможностью распространения на членов семьи.
К ключевым рискам эксперт относит покупку объектов в перегретых проектах, выбор слабого девелопера и нереалистичные обещания доходности. Дополнительным фактором риска остаётся переплата за бренд без реальной ликвидности на вторичном рынке.
Повышение ROI обеспечивается за счёт входа на ранних стадиях строительства у сильных девелоперов, выбора ликвидных планировок, профессионального управления арендой, особенно в формате краткосрочной аренды, а также качественной меблировки и хоумстейджинга, способных увеличить арендный доход в среднем на 10–20%.
Острова Дубай (ранее острова Дейра) — это масштабный проект застройки, включающий пять островов на побережье Дейры, Дубай, разработанный компанией Nakheel. Комплекс площадью 17 квадратных километров включает в себя роскошные курорты, пляжи, жилые, культурные и развлекательные центры, призванные предложить островной образ жизни. Полное завершение строительства ожидается в конце 2030-х годов.
ЖК Beach Walk Grand 2
BEACH WALK GRAND 2 — новый жилой проект на территории Dubai Islands, формирующий курортную городскую среду у воды, с бассейнами, детской площадкой и инфраструктурой для семейного и инвестиционного проживания. Комплекс включает 108 резиденций площадью от 79 до 404 м², с вводом в эксплуатацию в 2027 году. Минимальная стоимость лотов начинается от $788,5 тыс. (≈ 59,1 млн рублей), максимальная достигает $2,4 млн (≈ 180 млн рублей) при минимальной цене $5 897 за м² (≈ 442 тыс. рублей за м²). Проект ориентирован на премиальный сегмент и сочетает курортную концепцию, семейную инфраструктуру и инвестиционный потенциал локации Dubai Islands, которая развивается как новая прибрежная зона Дубая.
Прибрежный квартал с небоскрёбами вокруг искусственной гавани популярен у экспатов. Средняя цена квартиры — 65–87 млн рублей. Доходность от аренды — 4–6,5%, студии приносят до 6,5%. Спрос на видовые апартаменты поддерживает цены, делая район надёжным для среднесрочных вложений.
ЖК Marina Cove
Апартаменты в новой резиденции Marina Cove расположены в престижном районе Dubai Marina, всего в 2 минутах от набережной и бассейна, предлагая захватывающие панорамные виды на воду для яркого образа жизни с кафе, ресторанами и социальной активностью рядом. Проект включает 226 просторных квартир площадью 185 кв. м, спроектированных с акцентом на роскошь, естественный свет и функциональный комфорт; сдача намечена на 2029 год, цены фиксированы: от 117 млн рублей до 121,5 млн рублей, с минимальной стоимостью за кв. м около 656 тыс. рублей.
Деловой район с каналом между Downtown и Jumeirah привлекает малый бизнес и молодых предпринимателей. Однокомнатные квартиры стартуют от 26 млн рублей. Арендная доходность — 5–7%: близость офисов гарантирует быструю заполняемость и стабильный доход от арендаторов-работников.
ЖК Onda by KASCO
Апартаменты в новом жилом комплексе Onda by KASCO расположены в сердце делового района Business Bay, Дубай, предлагая 348 современных квартир площадью 80–156 кв. м. в 23-этажной башне, спроектированной с акцентом на стиль, просторные планировки и максимальный комфорт. Цены стартуют от примерно 42,6 млн рублей до 97,7 млн рублей, с минимальной стоимостью за кв. м около 532 тыс. рублей; сдача намечена на 2027 год, а богатый перечень удобств обеспечивает привлекательность для инвесторов в растущем бизнес-хабе с высокой арендной доходностью 5–7%.
Новый жилой район с относительно недорогими квартирами: студию можно купить за 13,5–14 млн рублей. Доходность достигает 7% на просторных апартаментах. Низкий порог входа и много арендаторов (семьи, экспаты) делают JVC хитом для новичков в инвестициях.
ЖК One Sky Park
Апартаменты в новой резиденции One Sky Park расположены в спокойном зелёном районе Jumeirah Village Circle (JVC), где две стильные башни — 26-этажная и 37-этажная — предлагают частично меблированные резиденции с динамичной архитектурой, высокими потолками 3,3 м, белыми стенами для ощущения простора и света, идеально сочетая комфорт и функциональность. Цены начинаются от 24,8 млн рублей (729 тыс. рублей за квадратный метр). Бассейны и вся необходимая инфраструктурой для семейного образа жизни в бюджетном районе с арендной доходностью до 7%.
Растущий район у ж/д станции Jebel Ali с ценами ниже центра — 15–17 млн рублей. Доходность высокая — до 8,5% на маленьких апартаментах. Парки и транспорт обещают рост цен по мере развития инфраструктуры.
ЖК Trussardi Residences
Премиальный жилой комплекс Trussardi Residences в спокойном районе Al Furjan, Дубай, представляет собой стильную 11-этажную башню, сочетающую современную архитектуру Дубая с итальянской элегантностью Trussardi. Полностью меблированные резиденции из эксклюзивной коллекции Trussardi Casa, парки, живописный сад на крыше и удобное расположение рядом с метро. Проект предлагает 140 квартир площадью 39–198 квадратных метров по ценам от 24,5 млн рублей до 96,2 млн рублей, с минимальной стоимостью за кв. м от 464 тыс. рублей. Проект сдан в 2025 году, а арендная доходность — до 8,5%.
Дубай демонстрирует устойчивую диверсифицированную экономику. Рост ВВП в 2024–2025 гг. оценивается на уровне 4–5%. Экономическая стратегия D33 направлена на удвоение ВВП эмирата к 2033 году и формирование Дубая как одного из трёх ведущих мировых городов для бизнеса и жизни.
В ОАЭ отсутствует налог на доходы физических лиц и доходы от аренды недвижимости. Продажа объектов не облагается налогом на прирост капитала. Единовременный регистрационный сбор при покупке составляет 4% от стоимости.
Иностранные инвесторы могут приобретать недвижимость в формате freehold в специально выделенных зонах, включая Downtown, Marina, Palm Jumeirah, JLT, MBR City и Dubai Hills.
Покупка недвижимости от 750 000 AED даёт право на двухлетнюю резидентскую визу с продлением, а от 2 млн AED — на 10‑летнюю Golden Visa с возможностью оформления для членов семьи.
Дубай сохраняет одни из самых высоких показателей доходности на глобальном рынке: ROI от аренды в жилом секторе составляет 5–11% годовых, что превышает показатели многих европейских и азиатских мегаполисов.
Инвестируя в Дубай, вы можете стать соседом российской звезды или политика. Так, Ксения Собчак владеет квартирой в St. Regis Residences с видом на Бурдж-Халифа, Ксения Бородина купила апартаменты в Downtown Dubai примерно за 20 млн рублей, Александр Ревва приобрел жилье в Address Beach Residences, а Стас Михайлов, Егор Крид, Нюша, Элджей и Люся Чеботина также владеют объектами от застройщика Nakheel.
Среди политиков и депутатов Госдумы зафиксирована элитная недвижимость у Григория Аникеева (пентхаус в Serenia Residences за 13 млн долларов), Сайгидпаши Умаханова (квартира в Dubai Marina за 700 тыс. долларов, оформлена на брата), Руслана Гаджиева и Александра Прокопьева.
Ранее портал Всеостройке.рф писал об инвестициях в Таиланд и Турцию.
* Информация носит исключительно справочно-аналитический характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Она не должна рассматриваться как руководство к покупке, продаже или инвестированию в какие-либо активы. Мнения, представленные в рейтингах и обзорах, отражают исключительно точку зрения редакции.
В Стокгольме на деньги молодого человека младше 25 лет можно приобрести всего 1,9 кв. м недвижимости, в Гётеборге — 3,1 кв. м, а в Умео — 4,5 кв. м.
09-11-2026 17:00Рассказываем, кому досталась роскошная резиденция во Флориде и почему покупателя привлёк не только звёздный след в её истории.
09-11-2026 14:00Единственный раз за всю историю группы Джон Леннон, Пол Маккартни, Джордж Харрисон и Ринго Старр жили под одной крышей именно здесь.
09-11-2026 12:0055 тысяч человек в регионе Иль-де-Франс живут в бывших комнатах для прислуги. Среди них — пенсионеры и молодежь, которым некуда переехать.
08-11-2026 20:00
4 
2 
2 
2 
Бывает, что дорогой ремонт, заказанный из-за океана, оказывается слишком красивым для реальной жизни. У Натальи Гоций вышло именно так.
09-11-2026 20:00
Квитанции копятся в ящике, цифра в них растёт, а вы все надеетесь, что как-нибудь рассосется. Знакомая история?
09-11-2026 19:30
В последние годы певица Ирина Аллегрова использовала квартиру как хранилище для шуб.
09-11-2026 19:00
Бывают лоты, у которых история богаче, чем всё остальное. В селе Ляличи Суражского района продается дворец Петра Завадовского, первого министра народного просвещения Российской империи.
09-11-2026 18:00
Подробнее смотрите в видео.
09-11-2026 17:30
Письмо ведомства от 26.10.2026 N 66890-ДН/04 «Об изменении договора управления по решению общего собрания собственников».
09-11-2026 16:00
Одна из крупнейших европейских компаний по владению и управлению арендной жилой недвижимостью Heimstaden поделилась результатами внедрения ИИ.
09-11-2026 15:30
На фоне предложения «Т-Технологий» выкупить до 100% акций ЦИАН речь уже о другом крупном активе из девелпомента.
09-11-2026 15:10
Ещё с весны наблюдали, как обустраивают площадку и привозят озеленение.
09-11-2026 13:30
Что проверить перед первыми морозами, где ещё в дачном водопроводе может остаться вода и как снова включить бойлер весной.
09-11-2026 13:00
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
