26.05.2023 17:04
О рентабельности девелоперского бизнеса в Казахстане, ценах на жилье, цифровизации и в целом развитии стройотрасли – эксклюзивно для Всеостройке.рф.
Все, кто так или иначе связан с отечественной строительной отраслью, привыкли смотреть на нее сквозь призму российской экономической повестки: проектное финансирование, ипотека с господдержкой, противодействие санкциям, цифровизация, рост цен на стройматериалы и т.д. А как со всем этим обстоят дела у нашего ближайшего соседа, союзника по ЕАЭС и экономического партнера — Республики Казахстан (РК)?
Об этом порталу всеостройке.рф рассказал его давний друг и эксперт, зампредседателя Отраслевого совета строительства и земельных отношений Палаты предпринимателей города Астаны (столицы РК) Вячеслав Лазарев, учредитель и глава группы компаний Renome Invest («Реноме»), специализирующейся на возведении жилья класса комфорт и комфорт+ в столице Казахстана.
- Вячеслав, как, на ваш взгляд, соотносится уровень развития девелопмента в РК и России?
- Скажем так, в Казахстане этот уровень гораздо ниже, чем в Москве или Питере. Отставание примерно лет на десять. Наши застройщики в большинстве своем не ставят перед собой задачу возвести жилой комплекс, который своей архитектурной уникальностью и уровнем запредельного комфорта перевернет сознание масс. Они всего лишь стремятся сделать добротный, качественный продукт в приемлемом ценовом сегменте.
Я полагаю, такая стратегия оправдана на ближайшие три-пять лет, но дальше она не сработает. Дальше людей уже нужно будет именно удивлять.
Например, на фоне всеобщего воспевания комплексного освоения территорий предлагать компактные застройки из не более чем двух-трех зданий, между которыми можно передвигаться буквально в тапочках. Я даже термин такой придумал — «тапочная доступность». Очень актуально, кстати, для такого города, как Астана с ее запредельно суровым климатом, в условиях которого передвигаться по протяженному жилому комплексу — не самое приятное занятие.
- Действует ли в Казахстане схема проектного финансирования для застройщиков жилья, как в РФ с недавнего времени?
- Нет, у нас банки не финансируют застройщиков. Поэтому последние сами ищут инвесторов. В целом, мы, девелоперы, работаем в рамках классического долевого строительства. То есть выбираем стратегию соотношения своего капитала к объему привлеченных средств от дольщиков. Обычно это соотношение 50% на 50% или 30% на 70%. Если девелопер по каким-то причинам что-то неправильно рассчитает, то он может столкнуться с нехваткой средств уже в ходе реализации проекта. И здесь кроется угроза стать банкротом. Тогда проект заберет и достроит государство.
- Какова средняя цена реализации одного жилищного проекта в Казахстане?
- Около 2 млрд в пересчете на рубли.
- Государство стимулирует спрос на жилье с помощью льготных ипотечных госпрограмм?
Не так давно в стране такая госпрограмма действовала. Она предполагала предоставление ипотечного кредита по льготной субсидируемой ставке (за счет республиканского бюджета) не более 7% годовых. Это была весьма выгодная ставка с учетом того, что ключевая ставка Национального Банка Казахстана составляет 13,5-14%.
Но к настоящему времени власти Республики эту программу закрыли.
Средняя ставка ИЖК в целом по стране около 10%, то есть все-равно ниже ключевой ставки Нацбанка. Это за счет того, что львиную долю ипотеки (около 58%) у нас в стране выдает жилищно-строительный банк со 100% государственным участием — «Отбасы Банк» («Семейный Банк»), он немного субсидирует ставку. А также ее субсидируют сами застройщики для стимулирования продаж.
10% годовых со средним сроком ипотечного кредита 15-20 лет — для многих граждан РК, желающих решить жилищный вопрос, такие условия приемлемы.
Вообще, у нас в стране потенциальные заемщики (и девелоперы, соответственно) ориентируются не столько на процентную ставку, сколько на размер ежемесячного платежа по кредиту. В среднем он составляет — в пересчете на американскую валюту — $650-700 при средней официальной зарплате около $2500. Такой платеж вполне сопоставим со средним размером арендной платы.
Еще нужно учесть, что Казахстан — это восточная страна, и здесь кроме зарплаты у людей есть множество иных источников дохода. Поэтому в целом бремя ипотеки для семейного бюджета посильно. К слову, достаточно большая часть населения может позволить себе купить жилье без привлечения ипотеки.
Доля ипотечных сделок на рынке жилья в РК сравнительно небольшая — около 36%. В России, насколько я знаю, данный показатель превышает 70%.
- Какова рентабельность девелоперского бизнеса в Казахстане?
- Порядка 15—20%. Но его издержки имеют тенденцию расти, потому что в стране нет стратегии развития строительной отрасли, не налажена полноценная координация между девелоперами, строительными подрядными организациями, производителями стройматериалов.
К выработке и утверждению отраслевой стратегии я всеми силами призываю власти, находясь на посту зампредседателя столичного Совета по строительству. Есть надежда, что наш Президент Касым-Жомарт Токаев, провозгласивший осенью прошлого года новый экономический курс страны на стимулирование предпринимательской инициативы, устранит этот пробел в важнейшей отрасли экономики.
Всем ее участникам важно понимать, сколько и чего должно быть построено, сколько государство готово выдать бюджетных средств на развитие социальной, транспортной инженерной инфраструктуры (действующей еще с советских времен и сильно обветшавшей за десятки лет), сколько и каких будет произведено стройматериалов.
Без отраслевой стратегии на эти вопросы не ответить, а значит фактор неопределенности будет негативно сказываться на себестоимости строительства вообще и жилищного строительства в частности. Уже сегодня в Казахстане около 80% жилищных проектов реализуются мягко не совсем в рамках правового поля, то есть не по вполне «белым» схемам. Почему? А потому что застройщики таким образом стремятся как-то снизить свои издержки, обусловленные неясными перспективами ценообразования и чрезмерной бюрократической нагрузкой.
- И как все это сказывается на цене квартир в новостройках?
- Как ни странно, какой-то корреляции в сторону роста цен нет. Я вообще считаю, что недвижимость в Астане недооценена. Если взять другие столицы стран СНГ с тем же ВВП и численностью населения (в Астане порядка 1,5 млн человек), то здесь сравнительно невысокая средняя стоимость 1 кв. м — около 100 тыс. рублей в переводе на российскую валюту, или примерно $1200. В регионах квадрат еще дешевле.
- Новый тренд последних лет — цифровизация всех сторон жизни, в том числе строительной сферы. Как он проявляет cебя в казахском девелопменте?
- Неравномерно, как и в любом бизнес на постсоветском пространстве, наверное. У нас разные блоки девелопмента имеют разную степень цифровизации. Например, маркетинг и продажи почти в любой компании на 80-100% цифровизированы, то есть в них активно применяются современные облачные решения, встроенные в социальные сети рекламные платформы, сервисы визуализации статистики, каталог-шахматка реализации квартир, IP-телефония, CRM-системы и т.д.
Примерно настолько же цифровизация проникла в бухгалтерию. Документооборот охвачен ею примерно на 30-40%. А вот строительные площадки цифровизация в нашей стране не задела практически никак.
В проектировании технологии информационного моделирования присутствуют, но все попытки властей внедрить их повсеместно (кстати, как и в России) каждый год откладываются на год вперед.
- Вячеслав, Вы вывели на девелоперский рынок Астаны нового игрока — ГК «Реноме». Можете подробнее рассказать об этой организации, ее целевой аудитории, проектах и производственной мощности?
- Это группа компаний (также позиционируем себя как управляющая компания), объединяющая три направления: традиционный жилищный девелопмент, производство строительных материалов, поставку спецтехники для строительных площадок.
Что касается девелопмента, то мы зачастую работаем в партнерстве с инвесторами (юридическими лицами), чьи вложения помогают нам более эффективно запустить в стадию реализации тот или иной жилищный проект. Например, сегодня в качестве такого партнера выступает компания Aizia Invest.
При этом ГК «Реноме» осуществляет контроль над проектом во всем, что касается маркетинга и продаж.
ЖК «Яссауи»
В настоящее время у «Реноме» в стадии возведения два жилых комплекса класса комфорт+, оба соответствуют высоким стандартам энергоэффективности. Один из них реализуется в Астане, напротив центральной мечети города. Это большой ЖК «Яссауи» (назван так в честь средневекового тюркского религиозного проповедника и поэта, жившего в XII веке) площадью около 30 тысяч «квадратов», рассчитанный примерно на 300 семей.
ЖК «Люмен»
Другой — в городе Усть-Каменогорске (Восточный Казахстан) примерно такого же масштаба, как и первый. Площадь под застройку 1 га.
Оба комплекса возводятся в две очереди. Проект в Астане планируем завершить летом 2024 года, а проект в Усть-Каменогорске — в конце того же года.
- Удается ли работать по «белой» схеме?
- Исключительно по ней. Само название компании обязывает — «реноме» в переводе с латинского означает «проверенная временем репутация».
Мы не участвуем ни в каких посреднических схемах по продаже жилья, работаем непосредственно с конечными покупателями. Целевая аудитория — преимущественно семейные пары в возрасте 30—40 лет с детьми, со средним и немного выше уровнем достатка — $2500-3000 в месяц на семью.
Они как раз предпочитают жилье класса комфорт, комфорт+. Как правило, берут его в ипотеку. Речь идет о 2-х или 3-комнатных квартирах площадью 70-75 кв. м. Также пользуются популярностью 1-комнатные (40-45 кв. м) и 2-комнатные (53-65 кв. м).
С учетом такой бизнес-ниши, предпочитаем работать с государственным «Отбасы Банком», соблюдая букву и дух национального законодательства, хотя зачастую это и сопряжено с трудностями бюрократического характера.
- Каков земельный банк группы?
- Пока у нас 2 га в столице. Но формируем дополнительный земельный портфель. В планах расширить его до 200 тыс. кв. м и зайти в ТОП-5 застройщиков Астаны.
- Производство стройматериалов и поставка спецтехники — эти направления деятельности группы можно рассматривать как своеобразное хеджирование рисков в сфере девелопмента?
- Безусловно. Себестоимость строительства сильно зависит от цен на стройматериалы, спецтехнику. Поэтому активно вкладываемся в создание производственных мощностей по выпуску газобетонных блоков в регионах, налаживаем логистические цепочки поставок строительной спецтехники внутри страны, а также планируем наладить такие поставки в Узбекистан и Грузию.
В то же время нельзя сказать, что владение производственными мощностями — панацея от дефолта на рынке строительства. Во-первых, создание и запуск профильных заводов требуют времени (не менее двух лет) и серьезных вложений. Во-вторых, отрасль по производству стройматериалов в РК на 50-60% зависит от импортных поставок, львиная доля которых из России. А это означает дополнительные затраты на логистику.
- Капитан лайнера со звучным названием «Реноме» по какому курсу намерен направить свой корабль в ближайшие годы?
- Моя основная цель — это инвестиционный холдинг, возможно даже — инвестиционный банк, контролирующий дочерние предприятия, работающие в сфере жилищного девелопмента, производства строительных материалов, поставки спецтехники и транспортного оборудования. Таким образом, можно будет формировать проекты, соответствующие нашему бизнесу с его философией открытости миру и новым идеям.
Инвестиционный банк будет распределять денежные средства по дочерним структурам, формируя общую экосистему, замыкающуюся в полный производственно-финансовый цикл.
Справочная информация:
Вячеслав Лазарев — молодой, но уже известный в РК бизнесмен, зампредседателя отраслевого Совета строительства и земельных отношений Палаты предпринимателей г. Астаны, основатель и директор ТОО Renome Invest. В сфере девелопмента трудится более 10 лет. Занимал руководящие посты в ряде отраслевых корпораций, в частности — должность заместителя генерального директора по Казахстану в Dana Holdings (Дана Холдингз) — группе строительных компаний сербских бизнесменов — братьев Каричей.
Позднее стал управляющим партнером компании Open Development, которая построила в Астане знаковые жилые комплексы комфорт-класса — ЖК «Атмосфера» и ЖК «Атмосфера-2». Весной этого года учредил вышеупомянутую Renome Invest.
Своим основным коньком считает инвестиционную деятельность, на базе которой развивается девелопмент. В общении честен и открыт. Деловое кредо: «С бизнес-вумен лучше не конкурировать». Увлекается спортом. Женат. Отец троих детей.
Генеральный директор INTELVISION — о том, что делает жилой комплекс умным, как избежать зависимости от IT-подрядчика и можно ли внедрить современные технологии в историческое здание.
03-11-2026 14:00О строительстве на сложном рельефе, сейсмической защите, балансе красоты и безопасности, а также о том, почему нормы проектирования иногда отстают от реальных строек.
03-11-2026 12:45Ректор НИУ МГСУ — о строительстве кампуса к 2027 году, новых исследовательских лабораториях, робототехнике, искусственном интеллекте и подготовке специалистов для отрасли.
28-10-2026 17:45Управляющий директор КОЛДИ — о переходе от лофтов к коллекционной недвижимости, росте портфеля до 25 проектов, работе с городом и подготовке к IPO в 2030 году.
26-10-2026 15:45
4 
2 
2 
2 
Бывает, что дорогой ремонт, заказанный из-за океана, оказывается слишком красивым для реальной жизни. У Натальи Гоций вышло именно так.
09-11-2026 20:00
Квитанции копятся в ящике, цифра в них растёт, а вы все надеетесь, что как-нибудь рассосется. Знакомая история?
09-11-2026 19:30
В последние годы певица Ирина Аллегрова использовала квартиру как хранилище для шуб.
09-11-2026 19:00
Бывают лоты, у которых история богаче, чем всё остальное. В селе Ляличи Суражского района продается дворец Петра Завадовского, первого министра народного просвещения Российской империи.
09-11-2026 18:00
Подробнее смотрите в видео.
09-11-2026 17:30
В Стокгольме на деньги молодого человека младше 25 лет можно приобрести всего 1,9 кв. м недвижимости, в Гётеборге — 3,1 кв. м, а в Умео — 4,5 кв. м.
09-11-2026 17:00
Письмо ведомства от 26.10.2026 N 66890-ДН/04 «Об изменении договора управления по решению общего собрания собственников».
09-11-2026 16:00
Одна из крупнейших европейских компаний по владению и управлению арендной жилой недвижимостью Heimstaden поделилась результатами внедрения ИИ.
09-11-2026 15:30
На фоне предложения «Т-Технологий» выкупить до 100% акций ЦИАН речь уже о другом крупном активе из девелпомента.
09-11-2026 15:10
Рост кредитования после обвала 2025 года, потери в крупнейших регионах и переход подрядчиков на эскроу. Что происходит с рынком ИЖС и чего ждать в 2027 году.
09-11-2026 15:00
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
