19.01.2026 15:03
Что изменилось для тех, кто профессионально работает с недвижимостью: сдает объекты в аренду, покупает и продает, инвестирует через ИП.
Налоговая реформа, вступившая в силу с 2026 года, согласно Закону № 425-ФЗ, стала самой сложной за последние годы. Разбираем ключевые изменения и как они повлияют на тех, кто работает с недвижимостью.
Основное нововведение касается правил перехода на уплату НДС. С января 2026 года лимит выручки для перехода на НДС снижается с действующих 60 млн до 20 млн рублей. При этом оцениваться будет доход, полученный уже в 2025 году.
Если выручка ИП в 2025 году превысила 20 млн рублей, то с 1 января 2026 года он обязательно становится плательщиком НДС. Причем дальше лимит будет снижаться поэтапно: например, если в 2026 году выручка составит 19 млн, с 2027 года нужно будет платить НДС, так как лимит будет уже 15 млн.
Никаких заявлений подавать не нужно — переход произойдет автоматически. Возникнет обязанность вести полный бухгалтерский учет и сдавать декларации по НДС.
Важный нюанс: вместо стандартной ставки НДС в 22% ИП смогут выбрать льготную ставку: 5% при годовом доходе до 250 млн рублей или 7% — при доходе от 250 до 450 млн. Но здесь кроется главная ловушка для арендодателей: этот НДС вы, скорее всего, не сможете принять к вычету, так как у вас практически нет «входящего» НДС. Фактически 5–7% превращаются в дополнительный налог с продаж.
Итог для арендодателя: вместо 6% с арендного платежа вы будете платить 6% + 5% = 11%. Или вам придется договариваться с арендатором о повышении арендной ставки, чтобы переложить на него этот дополнительный сбор.
Опасная ситуация может возникнуть у собственников, которые сдают недвижимость и решают ее продать. Рассмотрим пример: ИП сдает помещение, его годовая выручка не превышает 20 млн рублей. В июне 2026 года он продает этот объект за 22 млн рублей. Доход от единичной продажи в 22 млн рублей превышает годовой лимит в 20 млн.
В результате ИП автоматически переходит на НДС с месяца, следующего за месяцем превышения. Это касается всех его последующих операций: как арендных платежей с других объектов, так и новых продаж. К уплате налога по УСН добавится НДС.
Теперь необходимо заранее просчитывать, не приведет ли разовая крупная сделка к переходу на НДС и увеличению налоговой нагрузки на весь бизнес.
Еще одно правило, которое ужесточается: лимит по остаточной стоимости основных средств для применения УСН повышается со 150 млн до 200 млн рублей. Если балансовая стоимость имущества, используемого в предпринимательской деятельности, превышает 200 млн рублей, ИП теряет право на УСН и льготные ставки НДС 5–7% и переходит на общую систему налогообложения с НДС по ставке 22%.
Налоговые органы могут отслеживать этот показатель через кадастровую стоимость объектов и данные бухгалтерского учета.
Годовой лимит доходов для применения патента также снижается до 20 млн рублей. Совокупный доход по УСН и ПСН будет суммироваться для проверки соблюдения этого лимита.
Самозанятость по-прежнему остается вариантом только для сдачи жилой недвижимости с лимитом дохода 2,4 млн рублей в год. При превышении этого порога необходимо регистрироваться как ИП.
Отдельное внимание было уделено рискам для физических лиц, которые систематически совершают сделки с недвижимостью: покупка с последующей продажей, активная сдача нескольких объектов. Если налоговая квалифицирует такую деятельность как предпринимательскую, она вправе доначислить налоги по правилам для юрлиц. Косвенным признаком может служить, например, продажа более 3 объектов в год. В этом случае физическое лицо может быть переведено на общую систему налогообложения с НДС 22%.
Попытки разделить один бизнес по аренде между несколькими родственниками ИП — например, путем дарения долей в имуществе — крайне рискованная схема. Налоговые органы умеют выявлять признаки дробления: родственные связи, один вид экономической деятельности, общее управление. Если схему признают дроблением, все доходы соберут на одного человека и доначислят налоги и пени.
Легальный способ — разделять разные виды экономической деятельности. Например, муж сдает коммерческую недвижимость, а жена в подаренном помещении открывает фитнес-студию под своим ИП и с другим кодом ОКВЭД. Это уже не будет считаться дроблением.
Реформа почти не коснулась обычных физлиц: шкала НДФЛ осталась прежней. Сохранилось и правило освобождения от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости, которой владели более 5 лет, но теперь этот срок должен быть непрерывным. Если право собственности прерывалось при дарении или переоформлении жилья — срок начинается заново.
Эпоха упрощенки для серьезных операций с недвижимостью закончилась. Теперь любой собственник, работающий с недвижимостью, должен думать не только как инвестор, но и как налоговый стратег.
Ранее мы разбирали, как получить налоговый вычет за покупку квартиры, и рассказали, какие штрафы ждут владельцев недвижимости в 2026 году.
Квитанции копятся в ящике, цифра в них растёт, а вы все надеетесь, что как-нибудь рассосется. Знакомая история?
09-11-2026 19:30Письмо ведомства от 26.10.2026 N 66890-ДН/04 «Об изменении договора управления по решению общего собрания собственников».
09-11-2026 16:00В Подмосковье компенсацию сократили с 963 до 413 тысяч рублей, а спор о промерзающих стенах дошел до Верховного суда. Разбираемся, как получить выплаты и не пропустить сроки.
09-11-2026 10:00Подробнее читайте в нашем материале.
08-11-2026 15:30
4 
2 
2 
2 
Бывает, что дорогой ремонт, заказанный из-за океана, оказывается слишком красивым для реальной жизни. У Натальи Гоций вышло именно так.
09-11-2026 20:00
В последние годы певица Ирина Аллегрова использовала квартиру как хранилище для шуб.
09-11-2026 19:00
Бывают лоты, у которых история богаче, чем всё остальное. В селе Ляличи Суражского района продается дворец Петра Завадовского, первого министра народного просвещения Российской империи.
09-11-2026 18:00
Подробнее смотрите в видео.
09-11-2026 17:30
В Стокгольме на деньги молодого человека младше 25 лет можно приобрести всего 1,9 кв. м недвижимости, в Гётеборге — 3,1 кв. м, а в Умео — 4,5 кв. м.
09-11-2026 17:00
Одна из крупнейших европейских компаний по владению и управлению арендной жилой недвижимостью Heimstaden поделилась результатами внедрения ИИ.
09-11-2026 15:30
На фоне предложения «Т-Технологий» выкупить до 100% акций ЦИАН речь уже о другом крупном активе из девелпомента.
09-11-2026 15:10
Рост кредитования после обвала 2025 года, потери в крупнейших регионах и переход подрядчиков на эскроу. Что происходит с рынком ИЖС и чего ждать в 2027 году.
09-11-2026 15:00
Рассказываем, кому досталась роскошная резиденция во Флориде и почему покупателя привлёк не только звёздный след в её истории.
09-11-2026 14:00
Ещё с весны наблюдали, как обустраивают площадку и привозят озеленение.
09-11-2026 13:30
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
Полезная информация!
Спасибо Вам за обратную связь 🙌