16.09.2026 16:30
Позиция адвоката, кандидата юридических наук и организатора форума «Недвижка в законе» Анастасии Поликыржа.
Юридическая компания Анастасии Поликыржа представляет интересы клиентов в самых разных процессах, защищая как дольщиков, так и застройщиков. Анастасия также является организатором форума «Недвижка в законе», где профессиональное сообщество обсуждает актуальные юридические вопросы рынка недвижимости.
Благодаря такому уникальному опыту в этой статье портал вместе с экспертом предлагает объективный взгляд на то, что действительно происходит на рынке недвижимости, — без односторонней позиции и попыток сделать кого-то исключительно правым или виноватым.
Действительно, сегодня на рынке недвижимости закрепились юридические фирмы и эксперты, которые превратили взыскание неустоек и претензии по качеству жилья в массовый маркетинговый продукт.
Для дольщиков их услуги выглядят максимально привлекательно, ведь они не имеют предоплаты. Гонорар юриста и расходы на экспертизу покрываются за счёт процента от выигранной суммы и только после реального получения денег от застройщика. Создаются специальные чаты, в которых участникам направляется различная «рекламная информация», а также чеки о поступлении денежных средств от застройщиков.
И здесь срабатывает вполне понятное чувство клиента: «Даже если мне это не особенно нужно, почему бы не попробовать? Я всё равно ничего не теряю и могу заработать. Более того, иски по неустойкам выигрышные — вопрос только в размере взыскиваемой суммы».
Такая модель действительно формирует поток непрекращающихся требований к застройщикам.
На самом деле от подобного конвейера страдают все стороны: девелоперы, добросовестные консультанты с фиксированной оплатой и сами участники долевого строительства. Колоссальная перегрузка судебной системы типовыми исками привела к сильной формализации процесса. Суды зачастую рассматривают споры о взыскании неустоек шаблонно, без надлежащего учета индивидуальных обстоятельств дела и специфики доказательственной базы конкретного заявителя.
По сути, соглашаясь на «бесплатный сыр» от юридических агрегаторов, покупатели квартир даже не подозревают, что становятся заложниками чужого конвейера. Стремясь к легкой выгоде, дольщики упускают из виду важный нюанс: шаблонный подход судов лишает их возможности защитить свои права там, где это действительно необходимо. А сами застройщики, устав от лавины типовых претензий, включают жесткие контрмеры, из-за которых в итоге страдают обычные люди.
Тем не менее баланс интересов нарушается не только со стороны дольщиков. Практика юридической компании Анастасии Поликыржа показывает: получив финансирование, девелоперы нередко снижают стандарты клиентоориентированности.
После привлечения денежных средств дольщиков у застройщика действительно часто меняется отношение к проекту. На этапе продаж создаётся привлекательная концепция: благоустройство, общественные пространства, определённая квартирография, архитектурная идея, качество среды. Но по мере реализации проекта первоначальный замысел начинает адаптироваться под коммерческую целесообразность застройщика.
Появляется желание максимально эффективно использовать каждый квадратный метр: сокращаются или исчезают отдельные зоны благоустройства, меняется квартирография, пересматриваются общественные пространства. В итоге проект, который покупал дольщик в своём представлении, постепенно превращается в другой — более выгодный для бизнеса застройщика.
Проблема в полном отсутствии нормального диалога между сторонами договора долевого участия. Дольщики пытаются задавать вопросы, направляют письма, предложения, обращаются к экспертам, предлагают совместно обсуждать вопросы качества строительства и приёмки квартир, но зачастую получают молчание или формальные ответы. Получается парадоксальная ситуация: человек вложил в строительство значительную часть своих средств, но после заключения договора перестаёт восприниматься как участник проекта, с мнением которого необходимо считаться.
Наиболее остро данная проблема заявляет о себе на этапе передачи объектов. У большинства девелоперов регламент взаимодействия с дольщиками при обнаружении строительных дефектов до сих пор не настроен. Отсутствие четких стандартов и неотлаженность бизнес-процессов по устранению недостатков лишь усугубляют недопонимание между сторонами.
Еще один скрытый триггер конфликтов — введение дольщиков в заблуждение. Заходя в личный кабинет, покупатель ожидает увидеть лишь документы для оформления права собственности. Однако застройщики нередко «подмешивают» туда дополнительные соглашения, например, о переносе сроков сдачи дома. Для обычного человека вся эта процедура выглядит как чисто технический шаг: зашел, ознакомился, поставил галочку.
Но за этой «галочкой» может стоять изменение существенного условия договора в переносе сроков передачи объекта долевого строительства. Особенно абсурдно выглядит ситуация, когда получение ключей и оформление собственности застройщик фактически увязывает с подписанием документа, который лишает дольщика права заявлять какие-либо претензии. По сути, покупателя ставят перед нечестным выбором: либо соглашайся на ущемление своих прав, либо не получишь квартиру вовремя.
Цифровизация не должна превращаться в инструмент манипуляций, цель которого — выудить у человека юридически значимое согласие в обход его реальной воли. Девелоперы идут на этот шаг осознанно: они буквально вынуждают клиентов ставить галочки в личных кабинетах, поскольку без этого система блокирует оформление акта приема-передачи и регистрацию собственности. Подобная практика вводит покупателей в заблуждение и нарушает баланс интересов.
Еще одна острая точка невозврата в спорах — доплата за дополнительные квадратные метры, обнаруженные после обмера дома БТИ. Для дольщика это почти всегда шок и серьезные непредвиденные расходы, особенно с учетом текущих цен на жилье.
Дело в том, что при проектном финансировании (через эскроу-счета) деньги покупателей заблокированы в банке до самого ввода дома в эксплуатацию, а стройка идет на кредитные средства. А вот доплаты за «лишний» метраж дольщики переводят застройщику напрямую и сразу после завершения строительства, что обеспечивает компании мгновенный приток «живых» денег.
Из этого вытекает очевидная экономическая закономерность: чем больше итоговая площадь, тем больше дополнительных денег получает застройщик после завершения проекта. Это не доказывает намеренного увеличения площадей, но такая мотивация требует прозрачности: дольщик должен понимать, откуда появилась разница в площади и насколько объективно она рассчитана.
При этом важно понимать, что государство не оставило девелоперов один на один с кризисом. Начиная с 2020 года законодательство планомерно усиливало защиту застройщиков, поэтапно ограничивая аппетиты «серийных юристов».
Застройщики уже сейчас в состоянии преодолеть потребительский экстремизм, так как в законодательство были внесены масштабные изменения. Суды общей юрисдикции в большинстве случаев снижают размеры взыскиваемых сумм, а по недостаткам установлен порог в 3% от цены ДДУ. В отношении уникальных объектов также введены пороговые показатели в 5 %.
При получении искового заявления от участника долевого строительства правовому департаменту девелопера рекомендуется провести аудит требований по следующим направлениям:
Подводя итог, можно сказать, что сегодня застройщики обладают всеми правовыми инструментами для защиты своего бизнеса. Рынок недвижимости неизбежно движется к новой реальности, где выигрывает тот, кто умеет договариваться, соблюдает стандарты качества и выстраивает прозрачный диалог еще на этапе передачи ключей.
Ранее мы также писали, о том, как проверить квартиру и продавца перед покупкой, и показывали хронику строительных «косяков»: 10 самых бедовых строек марта.
Квитанции копятся в ящике, цифра в них растёт, а вы все надеетесь, что как-нибудь рассосется. Знакомая история?
09-11-2026 19:30Письмо ведомства от 26.10.2026 N 66890-ДН/04 «Об изменении договора управления по решению общего собрания собственников».
09-11-2026 16:00В Подмосковье компенсацию сократили с 963 до 413 тысяч рублей, а спор о промерзающих стенах дошел до Верховного суда. Разбираемся, как получить выплаты и не пропустить сроки.
09-11-2026 10:00Подробнее читайте в нашем материале.
08-11-2026 15:30
4 
4 
2 
2 
Бывает, что дорогой ремонт, заказанный из-за океана, оказывается слишком красивым для реальной жизни. У Натальи Гоций вышло именно так.
09-11-2026 20:00
В последние годы певица Ирина Аллегрова использовала квартиру как хранилище для шуб.
09-11-2026 19:00
Бывают лоты, у которых история богаче, чем всё остальное. В селе Ляличи Суражского района продается дворец Петра Завадовского, первого министра народного просвещения Российской империи.
09-11-2026 18:00
Подробнее смотрите в видео.
09-11-2026 17:30
В Стокгольме на деньги молодого человека младше 25 лет можно приобрести всего 1,9 кв. м недвижимости, в Гётеборге — 3,1 кв. м, а в Умео — 4,5 кв. м.
09-11-2026 17:00
Одна из крупнейших европейских компаний по владению и управлению арендной жилой недвижимостью Heimstaden поделилась результатами внедрения ИИ.
09-11-2026 15:30
На фоне предложения «Т-Технологий» выкупить до 100% акций ЦИАН речь уже о другом крупном активе из девелпомента.
09-11-2026 15:10
Рост кредитования после обвала 2025 года, потери в крупнейших регионах и переход подрядчиков на эскроу. Что происходит с рынком ИЖС и чего ждать в 2027 году.
09-11-2026 15:00
Рассказываем, кому досталась роскошная резиденция во Флориде и почему покупателя привлёк не только звёздный след в её истории.
09-11-2026 14:00
Ещё с весны наблюдали, как обустраивают площадку и привозят озеленение.
09-11-2026 13:30
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
