04.10.2026 16:00
В Японии насчитали девять миллионов пустующих жилищ. Среди них — квартиры между арендаторами, унаследованные дома с вещами родителей и постройки, которые снести дороже, чем ждать покупателя.
В посёлке Токигава префектуры Сайтама дом 1951 года в рамках пробного проекта оценили для продажи в 800 тысяч иен. Одни только крыша и фасад по предварительной смете тянули примерно на 5 млн иен. Усиление конструкций и утепление считали отдельно, и там тоже миллионы. Дом купила семья из Токио — супруги в возрасте 40–49 лет с ребёнком. Итоговую цену сделки и расходы на выполненный ремонт отчёт не приводит. По этому примеру видно, почему оценка дома почти ничего не говорит о том, во сколько обойдётся в нём жить.
Нет. Жилищное обследование 2023 года насчитало в Японии 9,002 млн пустующих жилищ, 13,8% всего фонда. Сюда попали и квартиры, и отдельно стоящие дома. Почти половина — жильё под аренду, которое может просто ждать следующего жильца. Есть ещё жилища на продаже и дома для сезонного проживания. Назвать всё это одним словом «заброшенные» — значит свалить в кучу разные рынки и разные проблемы.
Без аренды, продажи и второго жилья остаётся 3,856 млн пустующих жилищ. Из них 2,851 млн — отдельно стоящие дома. Остальное — квартиры и блокированные дома. У блокированного дома общие боковые стены с соседями и отдельный вход с улицы. Как раз у отдельно стоящих домов чаще складывается история, которая заботит и наследника, и муниципалитет: владелец есть, жильца нет, а дом понемногу ветшает и дешевеет.
Цифры 2023 года — последний полный жилищный срез по всей стране. Сколько домов пустует сегодня, он не показывает. Пригодно ли здание и есть ли у него покупатель, по нему тоже не понять. Поэтому после цифры полезнее спрашивать, что мешает снова пустить в дело конкретное жильё.
Один из обычных сценариев начинается задолго до наследства. Ребёнок уезжает учиться и работать в крупный город, родители остаются в своём доме. После смерти родителей дом переходит наследникам, у которых уже есть жильё в другом месте. Дом может опустеть и раньше, если родитель переедет в учреждение ухода: тогда он остаётся собственником. Японское Министерство земли, инфраструктуры, транспорта и туризма обследовало пустующие объекты: больше половины перешли к нынешним владельцам по наследству. Из унаследованных больше половины опустели после смерти прежнего хозяина.
Отъезд из регионов меняет и круг возможных покупателей. В 2025 году в Токийскую агломерацию приехало больше людей, чем уехало из неё, и сильнее всего перевес у тех, кому 20–24 года. Пустующие квартиры есть и в городах, так что не все девять миллионов стоят в деревнях. Но старому дому в небольшом посёлке труднее найти семью, если рядом мало работы и привычных услуг. Как спрос стягивается в немногие точки, портал рассказывал в материале о ценах на землю Японии: за год жилая земля в Токийском регионе подорожала на 4%, а за пределами крупнейших агломераций и четырёх региональных центров средний темп изменения цен составил 0%.
Люди переезжают, а жилищный фонд растёт: с 2018 по 2023 год жилищ в стране прибавилось примерно на 2,6 млн. Новый дом строят там, где есть спрос, а старый в другом районе от этого никуда не девается. Поэтому в одной стране может быть и дорогая земля у транспортного узла, и пустой дом в посёлке, откуда уехала молодёжь.
Часто — решение, к которому семья не готовилась. По опросу владельцев, больше 70% унаследованных пустующих жилищ построены в 1980 году или раньше. Больше трёх четвертей семей до наследования не обсуждали, что делать с будущим пустым домом. Дальше наследники выясняют, кто оформит права, кто платит за содержание, вывезет вещи, договорится о продаже с роднёй и покажет дом покупателю. Если дом далеко, даже съездить его осмотреть — отдельная задача.
С апреля 2024 года наследник обязан зарегистрировать переход права на недвижимость в течение трёх лет с того момента, как узнал, что унаследовал конкретный объект. Если родственники ещё не поделили имущество, Министерство юстиции Японии позволяет выполнить эту обязанность упрощённым уведомлением о наследнике. Окончательно права оформляют после раздела, отдельным шагом. За неисполнение без уважительной причины возможно взыскание до 100 тысяч иен.
Пустой дом легко принять за «ничей», хотя у него есть владелец или наследники. Ту же ошибку с заброшенными постройками в России портал разбирал отдельно. В Японии правила собственности другие, но граница та же: пустой — ещё не значит бесхозный.
Потому что расходы до сделки и после неё низкая цена не отменяет. Продавцу нужно разобраться с документами и доступом в дом, часто вывезти имущество и хотя бы понять, в каком состоянии конструкция. Покупатель смотрит дальше цены в объявлении и считает, во что обойдётся в доме жить: ремонт крыши и стен, вода и канализация, утепление, сейсмическая безопасность, дорога до работы. В Токигаве одни только крыша и фасад по предварительной оценке в шесть с лишним раз дороже оценки дома для продажи. Сложить все работы в одну «цену ремонта» не получится: опубликованы отдельные предварительные расчёты.
Владельцы, которые собирались продать или сдать пустующее жильё, называли свои помехи. Больше 40% — состояние дома, больше трети — вещи, которые надо вывозить. О нехватке покупателей или арендаторов тоже говорили больше 40% этой группы. За пределами крупных агломераций почти каждый четвёртый прямо указал на старение и убыль населения района. На все девять миллионов жилищ эти причины не переносятся: спрашивали только тех, кто собирался вывести дом на рынок.
Отдельная проблема — посредник. Старый дом надо обследовать, найти наследников и показать покупателям почти так же тщательно, как дорогой объект, а обычная комиссия с низкой цены выходила маленькой. С июля 2024 года государство разрешило риелтору по сделке с объектом стоимостью до 8 млн иен брать повышенное вознаграждение: при соблюдении условий — до 330 тысяч иен с одной стороны сделки. Так работу с дешёвым домом стало легче окупить агентству.
А иногда семье удобнее держать дом под склад. Среди владельцев, которые собирались и дальше оставлять жильё пустым, больше половины назвали как раз хранение вещей. Чтобы продать такой дом, сначала надо разобрать то, что копилось в нём десятилетиями, а потом заплатить за вывоз. Объявление с низкой ценой этой работы за наследников не сделает.
У сноса два счёта. Первый приходит сразу: демонтаж, вывоз материалов, расчистка участка. Второй может приходить каждый год. Земля под жилым домом в Японии получает льготу по налогу на недвижимое имущество: для первых 200 м² участка налогооблагаемую базу уменьшают до одной шестой, для площади сверх 200 м² — до одной трети. Пока строение считается жилым домом, льгота может действовать, даже если в нём никто не живёт. После сноса участок обычно перестаёт считаться землёй под жильём, и налоговая база растёт. Сам налог при этом не обязательно вырастет ровно в шесть раз: итог зависит от оценки земли, площади и других условий.
Хорошего варианта тут нет. Оставил дом — следи, чтобы он не стал опасным и не мешал жить соседям. Снёс — деньги на работы уже потрачены, а пустой участок может каждый год обходиться дороже. Среди владельцев, которые собирались и дальше держать дом пустым, 47,3% не хотели платить за снос, 34,8% не видели, куда деть расчищенный участок, а 28,2% боялись роста налога после демонтажа. Ответов можно было выбрать несколько, так что доли не складываются.
Власти закрывают возможность бесконечно держать полуразрушенную постройку ради налоговой льготы. Муниципалитет может признать дом объектом с недостаточным уходом и потребовать исправлений, пока здание ещё не стало аварийным. После официальной рекомендации льготу на участок могут отменить ещё до сноса. Если здание опасно, у муниципалитета есть основания и для мер пожёстче, вплоть до принудительного демонтажа.
Первый путь — оставить дом жилым. В Токигаве нашлась семья из Токио, которая купила обследованный дом и хотела сама участвовать в его обновлении. По плану из отчёта специалисты должны были обновить ванную, заменить трубы и водонагреватель, а семья — заняться утеплением и ремонтом пола и стен. Состоялся ли весь намеченный ремонт и сколько он стоил, опубликованные материалы не сообщают. Этот случай показывает, что покупатель может найтись и на старый дом, если ему подходят место и объём предстоящей работы.
Второй путь — дать зданию другую работу. В городе Хиконэ префектуры Сига частный владелец сдал пустовавший двухэтажный деревянный дом некоммерческой организации: ей не хватало места для свободной школы. Дом сейсмически усилили, отремонтировали крышу, интерьеры и инженерные системы, и в сентябре 2022 года в нём начались занятия и встречи для детей и родителей. По официальному сборнику кейсов, переделка обошлась в 15,813 млн иен. Государство и город внесли примерно по 4,79 млн, оператор — 6,23 млн. Владельцу платят аренду 50 тысяч иен в месяц. Дом сохранили благодаря тому, что у проекта уже были пользователи, оператор и смешанное финансирование.
Третий путь — признать, что зданию новой функции не найти, а вот участок нужен соседу. В городе Танабэ префектуры Вакаяма муниципалитет помогает свести наследников труднопродаваемого дома с владельцем соседнего участка. Стороны договариваются о цене, близкой к расходам на снос и оформление права. Покупатель расширяет участок, район избавляется от опасной постройки. Исследовательский институт японского Министерства земли описывает случай, когда землю после этого отдали под парковку соседнего предприятия. К концу октября 2023 года через местную схему прошло 48 случаев. Она рассчитана на недвижимость, которую не продать обычным способом, и на владельцев, которым снести дом самим слишком дорого.
Теперь муниципалитеты могут вмешаться раньше: помочь владельцу управлять пустующим домом, найти применение пригодной постройке, потребовать ухода за той, что становится опасной. К марту 2025 года по новой категории домов с недостаточным уходом власти вынесли 3211 указаний в 185 муниципалитетах и 378 официальных рекомендаций в 40 муниципалитетах. По старой процедуре для опасных объектов с 2015 года до марта 2025-го набралось 878 случаев принудительного исполнения, считая упрощённую процедуру. Это меры против конкретных проблемных зданий.
Две главные проверки при этом никуда не делись. Сколько будет стоить безопасно пользоваться конкретным домом? И есть ли человек или организация, которым он нужен именно здесь? В Токигаве дом купила семья, в Хиконэ нашлись оператор и пользователи здания, в Танабэ — покупатель соседнего участка. Но опубликованные данные по Токигаве не позволяют сказать, сколько в итоге стоило возвращение дома в жилое состояние.
В Стокгольме на деньги молодого человека младше 25 лет можно приобрести всего 1,9 кв. м недвижимости, в Гётеборге — 3,1 кв. м, а в Умео — 4,5 кв. м.
09-11-2026 17:00Рассказываем, кому досталась роскошная резиденция во Флориде и почему покупателя привлёк не только звёздный след в её истории.
09-11-2026 14:00Единственный раз за всю историю группы Джон Леннон, Пол Маккартни, Джордж Харрисон и Ринго Старр жили под одной крышей именно здесь.
09-11-2026 12:0055 тысяч человек в регионе Иль-де-Франс живут в бывших комнатах для прислуги. Среди них — пенсионеры и молодежь, которым некуда переехать.
08-11-2026 20:00
4 
4 
2 
2 
Бывает, что дорогой ремонт, заказанный из-за океана, оказывается слишком красивым для реальной жизни. У Натальи Гоций вышло именно так.
09-11-2026 20:00
Квитанции копятся в ящике, цифра в них растёт, а вы все надеетесь, что как-нибудь рассосется. Знакомая история?
09-11-2026 19:30
В последние годы певица Ирина Аллегрова использовала квартиру как хранилище для шуб.
09-11-2026 19:00
Бывают лоты, у которых история богаче, чем всё остальное. В селе Ляличи Суражского района продается дворец Петра Завадовского, первого министра народного просвещения Российской империи.
09-11-2026 18:00
Подробнее смотрите в видео.
09-11-2026 17:30
Письмо ведомства от 26.10.2026 N 66890-ДН/04 «Об изменении договора управления по решению общего собрания собственников».
09-11-2026 16:00
Одна из крупнейших европейских компаний по владению и управлению арендной жилой недвижимостью Heimstaden поделилась результатами внедрения ИИ.
09-11-2026 15:30
На фоне предложения «Т-Технологий» выкупить до 100% акций ЦИАН речь уже о другом крупном активе из девелпомента.
09-11-2026 15:10
Рост кредитования после обвала 2025 года, потери в крупнейших регионах и переход подрядчиков на эскроу. Что происходит с рынком ИЖС и чего ждать в 2027 году.
09-11-2026 15:00
Ещё с весны наблюдали, как обустраивают площадку и привозят озеленение.
09-11-2026 13:30
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
