03.03.2026 14:26
О выживании в кризис, роботах на стройплощадках, экспансии в Москву и о том, почему застройщики сознательно замедляют стройки — эксклюзивно для Всеостройке.рф.
«Атлас Девелопмент» — девелоперская компания со штаб-квартирой в Екатеринбурге. За 20-летнюю историю «Атлас Девелопмент» прошел путь от локального застройщика до федерального игрока с амбициозными проектами в Екатеринбурге, Москве, Сочи. Однако 2025 год с его заградительными ставками и кадровым голодом стал проверкой на прочность даже для лидеров отрасли. Основатель компании Владимир Городенкер в эксклюзивном интервью директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко рассказал, как бизнес адаптируется к новой реальности, почему застройщикам иногда выгоднее заплатить неустойку за срыв сроков, чем проценты банку, и зачем компании нужны гуманоиды из Китая.
— Владимир Борисович, как прошел для вас 2025 год? Ощущаете кризисное настроение на рынке?
— Год мы закрыли чуть хуже, чем планировали. Честно скажу, заходили в него с опаской. Первый квартал был тяжелым. Но благодаря мерам поддержки, которые сохранились, мы выстояли. Отдельное спасибо и президенту, и кураторам нашей отрасли — Марату Хуснуллину, Иреку Файзуллину, Никите Стасишину.
На фоне других отраслей мы чувствуем себя чуть лучше. У меня много друзей в металлургии и угольной промышленности — там ситуация совсем тяжелая. Благодаря мерам поддержки, в первую очередь семейной ипотеке, мы живем. Ноябрь и декабрь были очень хорошими месяцами, поэтому год в итоге закрыли, пусть и чуть не дотянув до плановых показателей.
Что касается кризиса — да, он ощущается. Особенно с февраля идет резкое снижение посещаемости отделов продаж. В феврале еще есть переходящие сделки с января, но в целом видно серьезное замедление. Февраль и март будут очень тяжелыми.
— Будете менять стратегию с учетом антикризисных сценариев?
— Мы были к этому готовы и понимали, что будет откат. В нашем домашнем регионе, Екатеринбурге, оказала серьезное влияние новая налоговая политика. Многие предприниматели сворачивают деятельность или поднимают цены.
Мы работаем преимущественно в сегментах «комфорт плюс» и «бизнес», и существенный объем продаж приходился именно на предпринимателей. Видно, что они чувствуют себя очень тяжело. Изменение налоговой политики сильно ударило по части малых предприятий и индивидуальных предпринимателей. Зарплатная налоговая составляющая у них выросла ровно вдвое: платили 15%, теперь — 30%. Это очень серьезно.
Несмотря на рост себестоимости, мы приняли решение не поднимать цены. Сейчас наша приоритетная задача — сохранить объемы продаж, чтобы соблюсти финансовую модель и наполнить эскроу-счета. Рентабельность снизилась, но мы сознательно идем на это, чтобы избежать затоваривания.
— Многие жалуются, что проценты по проектному финансированию сильно растут при низких продажах. Как у вас ситуация?
— В среднем нагрузка на эскроу-счета у нас составляет около 22 тысяч рублей на квадратный метр при средней цене продажи 200 тысяч рублей. Но есть проекты, где эта цифра доходит до 30 тысяч. Фактически 11% в структуре цены — это затраты на обслуживание эскроу-счетов. Есть проекты, где около 95% прибыли уходит в банк. Это слабые проекты с низкими продажами и высокой конкуренцией.
Чтобы меньше платить, мы стараемся наполнять эскроу-счета. В нашей логике лучше поделиться с клиентом — дать скидку и продать дешевле, чтобы клиент остался благодарен. Банк «спасибо» не скажет, а лояльность покупателя для нас важна. Поэтому мы используем рассрочки и дисконты.
В Екатеринбурге сейчас, пожалуй, самый конкурентный рынок в стране. К нам пришли и федеральные, и региональные застройщики — сегодня в городе работают 140 компаний. Это очень много, и такое присутствие сильных брендов давит и на цены, и на маржинальность.
— Удается ли сохранять маржу?
— На отдельных проектах — да. Но это проекты, где земля приобреталась еще 10 лет назад, нет нагрузки на покупку участка, нет бридж-кредитов. Есть проекты рентабельные, есть практически на грани нуля. Если брать «среднюю температуру по больнице», мы в плюсе, но прибыль существенно ниже, чем в предыдущие годы.
В этом году компании исполняется 20 лет. И, пожалуй, сопоставимым по сложности был только 2008 год. Я повторю: благодаря поддержке власти и семейной ипотеке отрасль держится. Если бы ее не было, отрасль бы легла. А за нами легли бы все смежные отрасли: стройматериалы, металлурги, мебельщики.
— Какие настроения сейчас? На что делаете ставку?
— Настроение чуть лучше, потому что мы живем ожиданиями. Центробанк уверенно говорит о снижении ключевой ставки. Клиенты тоже адаптировались: берут рыночную ипотеку под 18%, рассчитывая через год рефинансироваться под 12%. Люди понимают: переплата за год составит 1–2%, а квартира за это время подорожает на 10–20%, в Москве — и на все 30%.
Мы сейчас пытаемся отследить интересную закономерность. Когда ставка росла, при каждом повышении на 1% мы теряли примерно 10% покупателей по рыночной ипотеке. Сейчас мы хотим проверить обратную гипотезу: будет ли каждое снижение ставки на 1% возвращать нам покупателей в той же прогрессии. Если зависимость подтвердится, мы сможем более четко прогнозировать объемы рыночной ипотеки. А рассчитывать нам все больше приходится именно на нее — семейная ипотека, к сожалению, становится менее доступной.
— Год назад вы заявляли масштабные планы по выходу в десятки регионов. Потом планы сужались. Что сейчас?
— Планы в силе, но скорректированы по срокам. На текущий момент в приоритете 3 региона, но выходить будем только в следующем году. Кризис даже помог нам избежать ошибок: мы поняли, что система управления филиалами была не отстроена. Где-то нужна свобода действий, где-то — строгое соблюдение правил и регламентов. Сейчас мы занимаемся выстраиванием корпоративного управления, бизнес-процессов и регламентов. 2026 год посвятим подготовке: смотрим площадки, подбираем персонал. А физический старт экспансии намечен на 2027 год.
Города, которые смотрим, — Нижний Новгород и Казань. И Москва, конечно. В прошлом году мы были вынуждены найти партнера в московский проект и фактически его продали. Но филиал не закрыли, люди работают, площадки ищем. Сейчас есть несколько активных переговоров по покупке площадок в Москве, планируем в этом году их закрыть.
— Почему Москва так манит, несмотря на высокую конкуренцию?
— Во-первых, я здесь живу. Моя семья живет в Москве уже 4 года. Естественно, есть смысл продолжать дело своей жизни здесь — мы строим хорошо, у нас качественный продукт. Продажи нашего московского проекта это подтвердили.
Во-вторых, Москва независима от многих событий, которые влияют на региональные рынки. Здесь самый большой рост стоимости. Здесь есть рентабельность — она тоже ниже, чем раньше, и иллюзий, что тут все легко, у нас нет. Но Москва не так зависит от льготных ипотечных программ и от ключевой ставки, как регионы. Московские застройщики, как правило, более устойчивы — мы не слышим о проблемах девелоперов, которые строят только в Москве.
— Вы недавно выиграли проект КРТ (комплексное развитие территорий) в Екатеринбурге. В чем выгода строить в рамках КРТ по сравнению с площадками с нуля?
— Площадку с нуля всегда покупаешь дорого — дешевых площадок нет. КРТ, как правило, приобретается по более доступной цене, и есть возможность постепенно расселять территорию без масштабных единовременных инвестиций. Кроме того, все условия определены заранее — есть четкий договор, в котором все предусмотрено, и не будет сюрпризов в виде дополнительных требований.
При этом проекты КРТ несут и определенные риски: жесткие обязательства по срокам освоения. Я знаю многих застройщиков, которые фактически срывают эти сроки из-за отсутствия продаж, невозможности привлечь банковское финансирование на расселение, потому что финансовая модель уже не такая привлекательная, как на момент входа в проект. А обязательства остаются, их нужно выполнять. Муниципалитеты, конечно, могут идти навстречу и корректировать сроки. Мы, к счастью, такой нужды пока не испытываем и планируем реализовать все в срок.
— В России утвердили новый ГОСТ по отделке. Как считаете, он повлияет на отделку в лучшую сторону или усугубит ситуацию?
— Считаю, что в лучшую. Замечательно, что он появился. ГОСТ добровольный, но теперь есть четкие правила: 6 категорий отделки, первая — самая высокая, шестая — базовая. Застройщик может прописать для себя категорию, выполнить ее требования, и покупатель принимает квартиру по этим критериям. Нет больше размытых границ. Правила игры — это всегда хорошо. Судов станет меньше, конфликтов в отрасли — тоже.
— Кстати, о судах. Рынок называет цифру в 50 миллиардов по неустойкам. Сколько вы должны выплатить?
— Мы — ноль. За всю историю компании мы ни разу не сорвали срок строительства и не имеем ни одного суда по качеству.
Мы всегда закладываем внутренний срок строительства — он на 6 месяцев короче официального разрешения на ввод. Все наши строительные графики привязаны к внутреннему сроку. Фактически проекты 2025–2026 года мы сдаем по официальному сроку, потому что сознательно растянули стройку из-за слабого наполнения эскроу-счетов. Стройка была готова, но мы замедлили выборку средств из банка. Сдвинули до официальных сроков — и это ни на что не повлияло.
Если возникают проблемы по качеству, мы всегда договариваемся с клиентом. Где не правы — устраняем замечания или добровольно выплачиваем компенсацию. Клиент для нас — самое ценное.
— А почему у остальных застройщиков такая большая проблема со сроками?
— Тут несколько причин. Первая — плохо настроенные процессы управления строительством в больших организациях. Много бывает управленческих «скелетов в шкафу»: меняются команды или организация в последние годы очень быстро росла — это проблемы роста. Мы сами столкнулись с этим и сознательно притормозили экспансию в другие регионы. Мы поняли: если не настроить бизнес-процессы и не обучить управленческий персонал, в новом городе без собственного генподрядчика можно получить серьезные проблемы.
Вторая причина — финансовая модель не работает при низких продажах. Компании вынуждены переносить сроки из-за пустых эскроу-счетов. Если ввести объект в эксплуатацию, средняя ставка проектного финансирования тут же превращается в рыночную — ключевая + 5–7%. У нас были проекты, где ставка доходила до ключевой + 7,9%, потому что банк оценивал ликвидность как низкую. Жить с такой ставкой после ввода дома в эксплуатацию, если квартиры не распроданы, — это катастрофа для экономики проекта.
Поэтому многие компании сознательно переносят сроки, чтобы продолжать наполнять эскроу-счета. Это получается выгоднее, чем платить неустойки. Мы — бизнес, нам нужна эффективность и прибыль. И иногда застройщики попадают в ситуацию, когда медленнее строить, медленнее делать выборку, дождаться снижения ключевой ставки и заплатить штраф — рациональнее, чем платить проценты банку и рисковать устойчивостью всего проекта.
Третья причина — последствия 2022 года. Когда закрылись рынки, многие материалы стали недоступны: инженерное оборудование, фасады, импортные отделочные материалы. Компании меняли их в своих проектах, и эти объекты сдавались с задержкой в 2025–2026 годах. Мы, например, везли немецкий клинкер для фасадов через третьи страны. Логистика подорожала в 3 раза, сам материал — в 2 раза, а срок доставки растянулся. Мы потеряли на этом 8 месяцев. Но мы не могли сделать половину дома красивой, а вторую — «как получится». Пришлось ждать. Но сейчас все выровнялось, логистика налажена.
— Как обстоят дела с вашими проектами в Сочи?
— Экономика сходится, продажи идут. Конечно, хотелось бы лучше. Мы тоже в этом секторе боремся с депозитами — по мере снижения ключевой ставки активность покупателей будет расти.
Я очень верю в курортную недвижимость. Это недооцененный сегодня продукт в девелопменте, и он будет развиваться. Россияне благодаря санкциям увидели, какая у нас красивая страна. Люди стали путешествовать по стране и удивляются. Я — фанат Сочи, горно-олимпийской деревни. Приглашаю туда друзей, уважаемых людей — они приезжают и поражаются красоте природы. Спрашивают: «Почему мы раньше ездили кататься на лыжах за границу, когда есть такое?»
Трассы замечательные, подъемники лучше, чем в Куршевеле. Единственное, в чем наши горнолыжные курорты пока уступают, — инфраструктура питания. Она не такая разнообразная и аутентичная, как в Европе. Но гостиничный фонд развивается — этим мы и занимаемся.
— В каком сегменте видите больше потенциала — в курортной недвижимости или в жилье?
— В жилье. Это продукт, который нужен будет абсолютно всегда и всем. Очень много ветхого и старого фонда. Даже дома, построенные 20 лет назад, — принципиально другие, не те, что строят сейчас. Современный жилой девелопмент великолепен: столько красивых, технологичных зданий. Будет происходить обновление всего фонда. Жилой девелопмент — самый перспективный по объемам и росту.
— Вы говорили, что хотите заменить мигрантов на стройке гуманоидами. Это была шутка?
— Нет, не шутка. В марте мы планируем поездку в Китай на заводы по производству роботов. Не прямо сейчас и, возможно, не через 5 лет в массовом масштабе, но роботизация на стройплощадках неизбежна. Мы очень активно изучаем технологии. Я уверен, что первая сфера, куда придет роботизация, — ресторанный бизнес. Но и строительство — в числе ближайших.
За прошлый год средний рост зарплаты в нашей компании составил 25%. И на этот год тоже заложен рост. Если не повышаешь — теряешь качественных сотрудников. При этом нехватка людей, в том числе на стройплощадке, ощущается очень серьезно. Миграционная политика, которая сегодня проводится, понятна — это вопрос безопасности государства. Мы должны под нее подстраиваться. Но она ограничивает количество мигрантов на стройках. Поэтому мы и смотрим в сторону автоматизации и роботизации. Гуманоиды на стройплощадках будут — это вопрос времени.
Илон Маск прогнозирует в 2026 году выпуск миллиона роботов по цене 20 тысяч долларов. Сегодня это примерно 1,6 миллиона рублей. Рабочий на стройке сегодня обходится в сопоставимые суммы в год. Окупаемость робота — 1,5 года, и он работает 24 часа в сутки, причем делает это качественнее.
Конечно, от политики государства тоже многое зависит — какие будут пошлины, будет ли специальный налог на роботов. Возможно, появятся и отечественные разработки. Процесс эволюционный, и он неизбежен.
— Чем планируете удивлять рынок и коллег в этом году?
— Честно говоря, хотелось бы вообще ничем не удивлять. В нынешних условиях лучше работать без потрясений. Если и удивлять, то только строгим соблюдением качества и сроков строительства. Вот это мы сделаем обязательно. А в остальном нам бы хотелось просто спокойно работать и молиться на снижение ключевой ставки.
— Многие ваши коллеги в последнее время начинают вести блоги, потом заканчивают. Планируете ли вы оставаться в медиапространстве?
— Планирую, конечно. Я не собираюсь закрывать свой канал. Для меня это открытая площадка, где я могу делиться мыслями и информацией. Мой блог читают коллеги, инвесторы, партнеры. Это публичная позиция, которую мы можем обсудить.
Считаю, что это очень правильно для бизнеса, особенно если у компании есть амбиции выхода в другие регионы. Когда у тебя есть честный, открытый канал, партнеру или покупателю не нужно рыться в интернете, собирая слухи или непроверенную информацию. Можно зайти, прочитать, проанализировать историю за несколько лет и сделать вывод: стоит ли иметь дело с этим человеком и этой компанией. Открытость в бизнесе важна.
— Ваши тексты проходят через пиар-цензуру? Или, может быть, пиарщики проходят вашу цензуру?
— Нет, у нас нет цензуры ни с моей стороны, ни со стороны PR-отдела. Все, что выходит в канале, — это мое истинное мнение. Конечно, я стараюсь соблюдать политес. Откровенные разговоры могут кого-то обидеть, риск такой есть всегда.
Но я придерживаюсь принципов здравого смысла и справедливости. Мой жизненный принцип — win-win. Я никогда не использую острых заголовков, ни на кого не нападаю. Попасть в скандальную хронику — это не про меня. У всех есть право вести бизнес так, как они считают нужным, я не собираюсь ни с кем спорить. Я делаю свое дело.
Кстати, если вдруг на моем канале появится какой-то негатив или нападки — знайте, меня взломали. Сейчас к безопасности аккаунтов надо относиться серьезно, иначе потом придется доказывать, что это были не вы.
— Личный способ снять стресс после тяжелого дня?
— Если быстро — пешая прогулка и спорт с баней. Если есть время — горы и лыжи. Ну и, конечно, семья, дети, общение с близкими. Самое лучшее снятие стресса — близкие люди, которые тебя любят и ждут.
— Какое утреннее правило вы соблюдаете неукоснительно?
— Зарядка. Короткая, буквально 5–10 минут, чтобы все заработало. И стакан теплой воды с лимоном.
— Ваш стиль управления в трех словах?
— Системный, справедливый, последовательный. В соответствии с нашим идеологическим контуром — это миссия, ценности, принципы компании. Не знаешь, что делать, — посмотри туда, там всегда есть ответ.
— Какая ошибка в девелопменте обошлась дороже всего, но больше всего научила?
— Эмоциональные покупки проектов. Были случаи, когда я влюблялся в площадку, не считал финансовую модель. Чутье подсказывало: «Надо брать». Но чутье не знало, что будут кризисы, что изменятся ставки или законодательство. С тех пор появился инвестиционный комитет, а потом и совет директоров — чтобы верифицировать решения и заставлять считать деньги.
— Если бы не «Атлас Девелопмент», в какой сфере развивали бы бизнес?
— В инвестиционной. Я начинал в 1997 году в брокерской компании. Мне нравится инвестировать в акции, облигации, стартапы, IPO (вид первичного размещения акций компании). Но это скорее хобби — небольшая доля, личные деньги, управление собственным капиталом.
— Какой вызов стоит перед вами на этот год?
— Выполнить годовые планы по продажам и строительству. В текущих условиях это и будет настоящим подвигом.
Полное интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите по ссылке.
Ранее о ситуации в строительной отрасли и мерах ее регулирования эксклюзивно для портала Всеостройке.рф рассказали бывший гендиректор РКС Девелопмент Станислав Сагирян, коммерческий директор компании «Фасадные Решения» Ирина Нагина, заместитель председателя Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ Сергей Колунов, управляющий партнер компании Unikey Айгуль Юсупова, коммерческий директор PIONEER Алиса Шишнина. Больше эксклюзивных интервью с представителями власти, застройщиков, банков читайте в рубрике «Интервью ТОПов».
Генеральный директор INTELVISION — о том, что делает жилой комплекс умным, как избежать зависимости от IT-подрядчика и можно ли внедрить современные технологии в историческое здание.
03-11-2026 14:00О строительстве на сложном рельефе, сейсмической защите, балансе красоты и безопасности, а также о том, почему нормы проектирования иногда отстают от реальных строек.
03-11-2026 12:45Ректор НИУ МГСУ — о строительстве кампуса к 2027 году, новых исследовательских лабораториях, робототехнике, искусственном интеллекте и подготовке специалистов для отрасли.
28-10-2026 17:45Управляющий директор КОЛДИ — о переходе от лофтов к коллекционной недвижимости, росте портфеля до 25 проектов, работе с городом и подготовке к IPO в 2030 году.
26-10-2026 15:45
4 
4 
2 
2 
Бывает, что дорогой ремонт, заказанный из-за океана, оказывается слишком красивым для реальной жизни. У Натальи Гоций вышло именно так.
09-11-2026 20:00
Квитанции копятся в ящике, цифра в них растёт, а вы все надеетесь, что как-нибудь рассосется. Знакомая история?
09-11-2026 19:30
В последние годы певица Ирина Аллегрова использовала квартиру как хранилище для шуб.
09-11-2026 19:00
Бывают лоты, у которых история богаче, чем всё остальное. В селе Ляличи Суражского района продается дворец Петра Завадовского, первого министра народного просвещения Российской империи.
09-11-2026 18:00
Подробнее смотрите в видео.
09-11-2026 17:30
В Стокгольме на деньги молодого человека младше 25 лет можно приобрести всего 1,9 кв. м недвижимости, в Гётеборге — 3,1 кв. м, а в Умео — 4,5 кв. м.
09-11-2026 17:00
Письмо ведомства от 26.10.2026 N 66890-ДН/04 «Об изменении договора управления по решению общего собрания собственников».
09-11-2026 16:00
Одна из крупнейших европейских компаний по владению и управлению арендной жилой недвижимостью Heimstaden поделилась результатами внедрения ИИ.
09-11-2026 15:30
На фоне предложения «Т-Технологий» выкупить до 100% акций ЦИАН речь уже о другом крупном активе из девелпомента.
09-11-2026 15:10
Рост кредитования после обвала 2025 года, потери в крупнейших регионах и переход подрядчиков на эскроу. Что происходит с рынком ИЖС и чего ждать в 2027 году.
09-11-2026 15:00
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
