04.12.2024 17:00

Разное

Откуда у застройщика деньги?

Редакция портала Всеостройке.рф про механизмы финансирования строительных проектов.

Строительство многоэтажных комплексов, торговых центров и прочих масштабных проектов требует значительных инвестиций. Откуда же у застройщиков берутся эти деньги? Ответ лежит в сложной системе финансирования, включающей в себя различные источники и инструменты.

Основные источники финансирования строительных проектов

Разработанные Минстроем поправки к 214-ФЗ «О долевом строительстве…» ввели в строительный обиход понятия «проектного финансирования» и «счетов эскроу», кардинально меняющие систему взаимоотношений субъектов сферы жилищного строительства. Поправки в 214-ФЗ «О долевом строительстве» вступили в силу 1 июля 2019 года. С 1 июля 2014 года в ГК РФ появился новый инструмент взаимодействия между контрагентами – договор счета эскроу. Такой договор подразумевает открытие банком (эскроу-агентом) специального счета для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении предусмотренных договором оснований (ст. 860.7 ГК РФ). Стороны могут прибегать к данному виду договора при заключении большинства предусмотренных законом сделок, но чаще всего его используют при купле-продаже недвижимости. Эскроу-отношения можно описать как трехсторонние отношения, при которых должник во исполнение своего основного обязательства передает деньги не непосредственно контрагенту, а третьему лицу (эскроу-агенту).

В октябре объем ДДУ с применением проектного финансирования в Москве достиг рекордных 98,5%, обновив предыдущие максимальные показатели, зафиксированные в июле и сентябре 2024 года (98,3%). При этом доля таких договоров в общей структуре сделок с начала года превышает 97%. Для сравнения: за 10 месяцев 2023 года это значение составляло 92%, а для того же периода 2022 года – порядка 84%. Кроме того, c 1 марта 2025 года счета эскроу будут использовать в ИЖС. По предварительным оценкам, в следующем году с применением эскроу-счетов будет построено примерно 3 тыс. домов, а в 2026 году - 52 тыс. домов общей площадью порядка 7 млн кв.м.

Согласно статистике федеральной компании «Этажи», средняя цена 1 кв. м новостроек в России в целом в ноябре 2024 года равнялась 134,6 тыс. руб. за 1 кв. м (+0,3%). Специалисты Яндекс Недвижимости определили, что медианная стоимость новостроек в крупнейших городах страны за месяц выросла на 0,9%.

Также застройщики могут вкладывать часть капитала из своего резервного фонда или прибыли от предыдущих проектов. Однако, собственных средств зачастую недостаточно для крупных проектов, особенно на ранних стадиях;
Банковские кредиты – один из источников финансирования. Застройщики обращаются к банкам за долгосрочными кредитами на строительство и развитие проекта. Условия кредитования зависят от многих факторов, включая финансовую историю застройщика, объем запрашиваемого кредита, состояние рынка и залоговое обеспечение;
Инвестиционные фонды, частные инвесторы и венчурные капиталисты могут вкладывать средства в перспективные строительные проекты, особенно в проекты с высокой доходностью и низкой рискованностью. Для привлечения инвесторов застройщики предлагают им долю в проекте или акции;
IPO (Initial Public Offering) – это первая публичная продажа акций компании неограниченному кругу лиц. Во время IPO компания выпускает акции и размещает их на бирже, а любой желающий инвестор или инвестиционный фонд может приобрести бумаги;
Выпуски облигаций. Одобренные проекты финансируются за счет привлеченных с рынка капиталов средств. Облигации менее волатильны, чем акции, и поэтому вносят некоторую стабильность;
В некоторых случаях застройщики могут получать государственные субсидии или льготы на земельные участки или строительные материалы, что снижает затраты на проект. Эти программы направлены на развитие региона, улучшение инфраструктуры и стимулирование строительной отрасли;
Некоторые строительные проекты реализуются в сотрудничестве с другими компаниями или инвесторами. Такое партнерство позволяет разделить риски и объединить ресурсы, что позволяет им получить доступ к более широкому кругу финансирования.

Роль банковского кредитования

Банковское кредитование играет важнейшую роль в финансировании строительных проектов. Банки предоставляют долгосрочные кредиты, используя в качестве залога будущие объекты, ипотечные кредиты и другие инструменты. Однако, условия кредитования могут быть жесткими, особенно для компаний с неидеальной кредитной историей.

Риски и проблемы в финансировании строительных проектов

Проекты могут сталкиваться с задержками из-за различных факторов, включая изменение законодательства, нестабильную экономическую ситуацию, проблемы с поставщиками материалов и сложностями в получении разрешений. Задержки влияют на доступ к финансированию, увеличивая затраты и риски;
Рыночные колебания цен на материалы, изменение спроса на недвижимость и колебания валютных курсов, создают риски для застройщиков. Невозможность предсказать все эти факторы может существенно увеличить риск неудачного завершения проектов;
Проблемы в бюрократических процедурах могут усложнять доступ к финансированию и затягивать проекты.

В современном мире, большое внимание уделяется прозрачности финансовых операций застройщиков и их ответственности перед инвесторами. Договоры долевого участия должны быть составлены четко и прозрачно, а застройщики должны предоставлять полную и достоверную информацию о своих финансовых операциях и риске проекта.

Финансирование строительных проектов – сложный процесс, включающий в себя множество источников и инструментов. В нём присутствуют риски и проблемы, которые необходимо учитывать как застройщикам, так и инвесторам. Ключевым фактором успеха является прозрачность, ответственность и эффективное управление рисками. Наличие четкой нормативной базы, профессионального управления проектами и открытости застройщиков – ключевые элементы успешного функционирования строительного рынка. Ранее мы также писали о том, почему ипотека такая дорогая.

0 комментариев

Новые

Старые Популярные

Межтекстовые Отзывы

Посмотреть все комментарии

Новости по теме

Сейчас обсуждают

Что строят в Балаклаве в 2026 году: марина на 600 яхт, новые отели и восстановление исторических особняков

2 233

Исторические здания за 1 рубль: 7 объектов в России, которые еще можно купить на торгах в ноябре 2026 года

3 771

Квартира в центре Москвы и дача в Подмосковье: недвижимость Сергея Лаврова, главы МИД

22 647

В центре Екатеринбурга предложили построить 215-метровую башню с офисами и премиальными квартирами

3 296

Последние новости

Как выглядит квартира 190 «квадратов» супермодели Натальи Гоций, возлюбленной миллиардера Романа Абрамовича

Бывает, что дорогой ремонт, заказанный из-за океана, оказывается слишком красивым для реальной жизни. У Натальи Гоций вышло именно так.

Недвижимость селебрити

9 895

09-11-2026 20:00

Долги за ЖКХ в платежке сами не исчезнут: как их можно законно списать

Квитанции копятся в ящике, цифра в них растёт, а вы все надеетесь, что как-нибудь рассосется. Знакомая история?

Законодательство

2 119

09-11-2026 19:30

Дом в Швеции размером с кровать: строители показали, сколько жилья может купить молодежь

В Стокгольме на деньги молодого человека младше 25 лет можно приобрести всего 1,9 кв. м недвижимости, в Гётеборге — 3,1 кв. м, а в Умео — 4,5 кв. м.

Мировой девелопмент

13 429

09-11-2026 17:00

Минстрой России об изменениях в договоре управления МКД, внесенных ОСС

Письмо ведомства от 26.10.2026 N 66890-ДН/04 «Об изменении договора управления по решению общего собрания собственников».

Законодательство

1 641

09-11-2026 16:00

ИИ сократил стоимость обработки изображений квартир в 500 раз — с €50 до менее €0,10

Одна из крупнейших европейских компаний по владению и управлению арендной жилой недвижимостью Heimstaden поделилась результатами внедрения ИИ.

Цифровизация

1 995

09-11-2026 15:30

Крупнейшие игроки рынка предметно интересуются покупкой «Самолет Плюс»

На фоне предложения «Т-Технологий» выкупить до 100% акций ЦИАН речь уже о другом крупном активе из девелпомента.

Молнии

2 539

09-11-2026 15:10

Ввод частных домов в России сократился почти на 11 млн кв. м, а ипотека на ИЖС выросла: почему показатели расходятся

Рост кредитования после обвала 2025 года, потери в крупнейших регионах и переход подрядчиков на эскроу. Что происходит с рынком ИЖС и чего ждать в 2027 году.

Аналитика рынка

1 981

09-11-2026 15:00