24.06.2026 8:15
О том, почему диверсификация стала вопросом выживания, чем термальные курорты выгоднее жилья на падающем рынке и какой совет президент «Основы» дает молодым застройщикам.
ГК «Основа» — диверсифицированный девелоперский и инвестиционный холдинг, основанный в 2016 году. В портфеле компании — более 20 жилых проектов в столичном регионе общей площадью около 2,5 млн квадратных метров, а также первый региональный проект — ЖК «Сенсация» в Чите. Помимо жилья «Основа» развивает коммерческую и гостиничную недвижимость, технопарк «Физтехпарк» и федеральную сеть семейных термальных курортов «Термолэнд».
О стратегии диверсификации, новых источниках финансирования и будущем строительной отрасли в эксклюзивном интервью учредителю и директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко рассказал Александр Ручьев, президент и акционер ГК «Основа». Разговор состоялся на полях Форума недвижимости «Движение» — крупнейшего частного отраслевого события в России.
— Александр Валерьевич, здравствуйте! Первый вопрос. Вы 10 лет работали в Москве и области. Как вас занесло в Забайкалье?
— Увидели для себя точку роста. Подружились и стали проектировать международный кампус. Ну и решили: раз уж присутствовать в регионе, то построить и жильё.
— Будете ли заходить в другие регионы? Это масштабная экспансия?
— Нет-нет, мы очень аккуратные. Сейчас смотрим на Крым — возможно, туда будем заходить. Но пока больше ничего не планируем.
— Аккуратны, но смотрите на Крым? Там же сейчас в южных регионах продажи оставляют желать лучшего.
— Мы смотрим с перспективой: через два-три года это может стать большой точкой роста.
— А что сегодня в принципе выгоднее строить — жилье, коммерческую недвижимость, складскую, какие-то другие варианты?
— Так получилось, что в текущем моменте невыгодно строить ничего.
— А что более невыгодно?
— Мне кажется, есть проблемы и у складской недвижимости — перенасыщение, — и у офисной. Все-таки жилье обладает достаточно стабильным спросом, поэтому правильное жилье в правильном месте — это беспроигрышный вариант.
— Вы создатель городских курортов «Термолэнд» и спа-центров. Почему зашли именно в этот сегмент, чем он вас привлекает?
— Увидели корреляцию рынка: спрос на эти услуги растет, а выехать за рубеж для их получения становится все сложнее. Поэтому создавать курорты внутри города — такой новый тренд. Мы его поймали и движемся в нем.
— И Вы уже видите результаты?
— Да, сейчас у нас 16 комплексов, завтра открываем семнадцатый — в Щелково. Видим хорошую выручку, достаточно стабильную прибыль.
— Зачем тогда жилье? Можно полностью войти в другой сегмент.
— Девелоперские проекты очень длинные: земельный банк, который ты начал формировать, был сделан пять лет назад. Поэтому ты не можешь разом выйти из этого колеса — вынужден крутиться в нем до самого конца.
— Вы вывели ЗПИФ «Термолэнд Капитал» на Московскую биржу. Зачем вам деньги именно так — банки жадничают?
— Мы постоянно ищем новые источники финансирования. С банками сейчас непросто: модель кредитования термальных курортов для них новая, ведь залога нет — мы закладываем только денежный поток. Поэтому пытаемся находить разные формы привлечения капитала.
— И это намного успешнее? Вчера, например, Захаров [прим. ред.: основатель компании «Железно»] рассказывал, что они тоже привлекают деньги с биржи, через цифровые активы, и говорят, что это несравнимо с банковским финансированием по нагрузке.
— Мы тоже привлекали деньги через ЦФА, но проблема этих денег в том, что они короткие, быстро заканчиваются. Поэтому они не решают все проблемы целиком — здесь должна быть комбинированная модель.
— Сегодня строительная отрасль, как мы поняли, в некоторых сегментах оставляет желать лучшего: продажи проседают, кто-то озвучивает скидки в 20%. Вы же выступали достаточно позитивно. С чем это связано — проблемы отрасли не так сказываются на Вас, или это просто позитив по жизни?
— Нет, просто у нас есть стратегический план: мы рассчитываем, что в ближайшие несколько лет за счет увеличения количества термальных курортов это направление будет донором нашего развития, а потом и девелопмент восстановится.
— А какие проблемы, по Вашему мнению, сейчас ключевые?
— Стоимость денег, дополнительные требования субъекта по архитектуре и обеспеченности зелеными насаждениями. И падение спроса, связанное с тем, что у населения нет доступа к дешевой ипотеке, а на дорогие ипотечные продукты не хватает дохода.
— Если, как сегодня озвучивалось, не будет дополнительных субсидированных программ, а стоимость жилья снижаться не сможет, потому что банки не позволят, — что вообще ждет отрасль? Будет кто-то жить в квартирах, которые вы строите?
— Думаю, да. Все-таки не надо забывать: у нас население России — 140 млн человек. Поэтому с учетом позиции власти по сокращению объемов вывода жилья спрос сохранится. Такого не может быть, чтобы он упал в ноль. Просто будет сокращаться количество строящихся объектов и количество компаний. Возможно, отрасль переживет более глубокую трансформацию: появятся новые механизмы, кроме эскроу-счетов. Например, государственно-частные партнерства по предоставлению земельных участков под девелопмент. Сейчас об этом трудно говорить — пока не тряхнет, ничего нового не появится.
— Сегодня были представлены системообразующие, крупные, федеральные девелоперы. И при этом затрагиваются проблемы — для кого строить, особенности КРТ. Но недавно завершился ПМЭФ, все подписались на новые миллиардные КРТ, заходят в новые проекты и сделки. Почему всегда такая разная картинка: вроде все плохо, а подписания — на 100 миллиардов?
— Мне кажется, это провокационный вопрос — почему картинка отличается от реальной жизни. Художники, видимо, живут в мире иллюзий и рисуют другие картинки.
— Но при этом не боятся заходить в большие проекты. Или уже ничего не страшно?
— А что такое проект КРТ? Ты берешь его, а срок реализации — 30 лет. Можешь пару лет подождать, не торопиться.
— То есть с расчетом на длительный цикл?
— Да-да, КРТ — это механизм долгосрочного планирования. Люди закрепили за собой земельный участок, будут делать документы. Изменится рыночная конъюнктура — будут строить, не изменится — не будут.
— Какие планы у вашей компании на 2026–2027 год, помимо термальных курортов?
— Консервативно развиваться — будем строить по четыре-пять новых комплексов в год. Никакой экспансии не планируем. И столько же будем делать термальных курортов. Это два вектора, в которых мы будем расти.
— По новым площадкам рассматриваете только Крым или что-то еще?
— Мы рассматриваем только бизнес-класс либо бизнес-плюс — более дорогой формат, от 500 тысяч до миллиона рублей за квадратный метр.
— Будете еще смотреть регионы?
— Обязательно, конечно.
— Сегодня затрагивалась тема, что остается молиться. Но у вас жесткий план — термальные курорты, перекрытие бизнесов. А какие еще могут быть варианты выхода из текущей ситуации?
— Я считаю, что нельзя быть сейчас моноигроком — например, только девелопером. Кризис может оказаться долгим. Нужна обязательная диверсификация — направление, которое будет тебя кормить.
— Страховать?
— Да. Пересидеть смутное время можно, но нужен поток прибыли откуда-то. Мы для себя нашли, что это термальные курорты. У кого-то есть заводы, которые что-то производят.
— Фитнесы еще есть.
— Есть фитнесы. Вот, например, DDX активно развивается — мощная компания. Так что задача девелопера сейчас — диверсифицироваться.
— Это единственный способ сохранить источник дохода?
— Сохранить издержки, диверсифицироваться, получить еще несколько прибыльных направлений, чтобы в смутное время поддерживать компанию за счет их прибыли.
— У Вас много проектов. Какой самый любимый?
— Любимый с девелоперской точки зрения? Знаете, я еще не построил дом своей мечты. Мне очень нравится «RED7» — получился очень красивый дом. Нравится «Эмоушн», нравится «ВЭРИ» на Ботанической. Но, скажем так, дом своей мечты я еще не построил.
— А когда построите?
— Как только найдем подходящее место. Это будет недешевый дом — с ценой около миллиона рублей за квадратный метр.
— А жить будете в нем сами?
— Нет, я живу за городом.
— То есть не под себя строите?
— Нет-нет, на продажу.
— Дайте короткий совет молодым девелоперам, которые выходят на рынок в кризис. Я была в регионах и спрашивала застройщиков, которые вышли два года назад, в кризис: они покупают площадки, нормально развиваются. И говорят, что им проще, потому что они сразу заходили в кризис — все финансовые модели просчитывали уже из текущей экономики, деньги для них дорогие, но это норма. Какой совет можете дать тем, кто выходит сейчас?
— Я бы разделил две категории. Есть компании с историей и опытом, с многолетним треком, которые просто выводят объекты в кризис. И есть молодые компании, только созданные, без многолетней истории. Девелопмент — это такая штука, где ошибки проявляются на дистанции: по-настоящему поймать ошибку можно только через четыре-пять лет, словить первый убыток. Поэтому молодым компаниям я бы сказал: «Ребята, уходите отсюда». Это не та территория, на которой стоит пытаться строить бизнес. Продайте свои площадки тем, у кого есть большой опыт, и идите в другую нишу — более легкую, более предсказуемую.
— В какую, например?
— Всегда есть ниша, всегда можно что-то делать: открыть ресторан, фитнес, спа, построить баню. Найти то, что вам по-настоящему нравится, и заниматься этим. Это для молодых. А компании с историей я советую держаться, потуже затянуть пояса, выбросить из компании весь балласт, избавиться от сомнительных проектов и пойти в перезагрузку — покупать площадки в кризис дешевле, формировать документы, чтобы через два-три года, когда кризис закончится, быть уже с портфелем хороших проектов.
— Хорошее решение — не начинать. Но многие начинают. Сейчас в части регионов им выдают площадки за то, что они достроили проблемные объекты, и они становятся из подрядчиков застройщиками — с собственными активами.
— Продавать эти площадки. Не надо их брать, не надо менять нишу. Если получилось хорошо работать подрядчиком — оставайся подрядчиком. Не лезь туда, где у тебя нет опыта.
— Дальше небольшой блиц. Вы продали «Мортон» на пике в 2016 году и вышли в кэш перед турбулентностью. Это была гениальная интуиция или Вы что-то знали о рынке?
— Это был божий промысел. Сочетание божьего промысла, интуиции и предвидения.
— Для этого и молиться надо, да?
— Обязательно.
— У вас трое детей. Хотите, чтобы кто-то из них продолжил Ваше дело?
— Нет, ни в коем случае. Они не выдержат этого стресса. Пусть живут своей жизнью, ищут себя в своих начинаниях. А взваливать на себя такой сложнейший бизнес — этого я им точно не желаю.
— А если сильно захотят?
— Не думаю, что захотят. Их бизнес не очень интересует.
— Ну, кто знает. Подвинут Вас еще.
— Пока не хотят.
— «Термолэнд» Вы как-то назвали «формулой семьи». Вас можно встретить с детьми в ваших термах?
— Да, конечно. У нас семейный отдых, семейный формат: дети, жены, мужья, папы, мамы — каждый может найти для себя что-то в нашем нишевом продукте.
— Какое решение за Вашу карьеру Вы считаете самым рискованным?
— Самым рискованным? Трудно сказать — риск присутствует в нашей жизни постоянно. Пока не готов ответить. Любое приобретение площадки — это риск.
— Я помню, Вы говорили, что подписались лично под столько миллиардов, что уже ничего не страшно. Так все еще подписываетесь?
— Уже меньше. Кредитная нагрузка у нас сокращается.
— А есть решение, которое Вы приняли, а потом — ошибка? Ошибка всей жизни?
— Нет, ошибки всей жизни у нас нет. Но ошибки по бизнесу есть — они есть у любого предпринимателя.
— Если бы можно было вернуться в прошлое, что бы Вы поменяли в своем бизнесе?
— Всегда есть моменты, которые хотелось бы поменять. Например, в свое время мы достроили семь домов в Щербинке и ничего за это не получили — ошибочное решение, потеряли несколько миллиардов рублей. Есть куча моментов, которые можно было бы не делать.
— А есть те, в которых Вы точно угадали в моменте, и за счет этого выросла компания?
— Есть такие моменты. Если брать нашу современную историю, то мы неплохо угадали с «Термолэндом». Его рост на падающем рынке — это уникальная бизнес-модель. Надеемся, что она и дальше будет успешно развиваться.
— Какой вызов стоит лично перед Вами в этом году? Не перед компанией, а перед Вами?
— Знаете, у меня глобального вызова нет. У нас, у предпринимателей, вызов только один — каждый день выживать. Каждый день — какая-то маленькая война. Просыпаешься утром, включаешь телефон и идешь на свою маленькую личную войну. Поэтому какой вызов? Победить.
— Победить в этой войне?
— Победить всё. Ставку победить, налоги победить, падающий спрос победить — и идти дальше развиваться.
Полное интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите по ссылке.
Ранее о ситуации в строительной отрасли эксклюзивно для портала Всеостройке.рф рассказали основатель и главный архитектор бюро IND Амир Идиатулин, коммерческий директор Циана Михаил Посредников, основатель ГК ТОЧНО Николай Амосов, генеральный директор курорта «Золотые пески России» Вадим Волченко и директор по взаимодействию с федеральными и региональными органами государственной власти ГК «Росводоканал» Сергей Кржановский. Больше эксклюзивных интервью с представителями власти, застройщиков, банков читайте в рубрике «Интервью ТОПов».
Генеральный директор INTELVISION — о том, что делает жилой комплекс умным, как избежать зависимости от IT-подрядчика и можно ли внедрить современные технологии в историческое здание.
03-11-2026 14:00О строительстве на сложном рельефе, сейсмической защите, балансе красоты и безопасности, а также о том, почему нормы проектирования иногда отстают от реальных строек.
03-11-2026 12:45Ректор НИУ МГСУ — о строительстве кампуса к 2027 году, новых исследовательских лабораториях, робототехнике, искусственном интеллекте и подготовке специалистов для отрасли.
28-10-2026 17:45Управляющий директор КОЛДИ — о переходе от лофтов к коллекционной недвижимости, росте портфеля до 25 проектов, работе с городом и подготовке к IPO в 2030 году.
26-10-2026 15:45
4 
4 
2 
2 
Бывает, что дорогой ремонт, заказанный из-за океана, оказывается слишком красивым для реальной жизни. У Натальи Гоций вышло именно так.
09-11-2026 20:00
Квитанции копятся в ящике, цифра в них растёт, а вы все надеетесь, что как-нибудь рассосется. Знакомая история?
09-11-2026 19:30
В последние годы певица Ирина Аллегрова использовала квартиру как хранилище для шуб.
09-11-2026 19:00
Бывают лоты, у которых история богаче, чем всё остальное. В селе Ляличи Суражского района продается дворец Петра Завадовского, первого министра народного просвещения Российской империи.
09-11-2026 18:00
Подробнее смотрите в видео.
09-11-2026 17:30
В Стокгольме на деньги молодого человека младше 25 лет можно приобрести всего 1,9 кв. м недвижимости, в Гётеборге — 3,1 кв. м, а в Умео — 4,5 кв. м.
09-11-2026 17:00
Письмо ведомства от 26.10.2026 N 66890-ДН/04 «Об изменении договора управления по решению общего собрания собственников».
09-11-2026 16:00
Одна из крупнейших европейских компаний по владению и управлению арендной жилой недвижимостью Heimstaden поделилась результатами внедрения ИИ.
09-11-2026 15:30
На фоне предложения «Т-Технологий» выкупить до 100% акций ЦИАН речь уже о другом крупном активе из девелпомента.
09-11-2026 15:10
Рост кредитования после обвала 2025 года, потери в крупнейших регионах и переход подрядчиков на эскроу. Что происходит с рынком ИЖС и чего ждать в 2027 году.
09-11-2026 15:00
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
