26.09.2026 17:00
Спрос замедлился, предложение выросло, а цены сделок и витрин часто расходятся. Разбираемся, какие квартиры в Москве сохраняют спрос на аренде и при перепродаже.
*Материал носит информационный характер и не является инвестиционной рекомендацией.
Все цены, ставки аренды и параметры предложений в материале актуальны на 25 сентября 2026 года, если в тексте не указана другая дата.
В 2026 году даже хорошая локация и известный застройщик не гарантируют высокий спрос на конкретную квартиру. Покупатели стали тщательнее сопоставлять цену и характеристики объекта, а рост предложения усилил конкуренцию между похожими лотами.
По оценке аналитического центра портала Всеостройке.рф, на первый план выходят характеристики самой квартиры: площадь и планировка, стадия готовности дома, транспортная доступность, конкуренция внутри проекта и цена относительно аналогичных предложений. Сочетание этих параметров во многом определяет ликвидность объекта — насколько легко его будет сдать или продать без существенного дисконта.
Поэтому оценивать стоит не московский рынок в целом, а конкретный объект и сценарий его дальнейшего использования — для собственного проживания, сдачи в аренду или последующей продажи.
В августе 2026 года рынок новостроек «старой» Москвы фактически остановился по сделочным ценам. По данным bnMAP.pro, средняя цена реализованного метра составила 584,6 тыс. руб. — на 4% ниже июля. Est-a-Tet также фиксировал снижение средней цены сделки на 3%, до 601,2 тыс. руб. за м².
В то же время ЦИАН по ценам предложения показывал рост на 0,9% за месяц — до 519,4 тыс. руб. за м². Это показывает расхождение между ценами предложения и реальными сделками. Публичные цены могут сохраняться или расти, тогда как сделки проходят по более низкой стоимости и с дисконтом.
По данным Росреестра, в июле 2026 года в Москве зарегистрировали 4 437 договоров долевого участия в отношении жилья — на 31,7% меньше, чем годом ранее. Это подтверждает, что спрос сохраняется, но покупатели тщательнее оценивают стоимость, условия финансирования и характеристики конкретного проекта.
Ключевой фактор для покупателя — накопленное предложение. По данным ДОМ.РФ, отношение распроданности строящегося жилья к его строительной готовности в августе снизилось до 68%.
В Москве показатели распроданности, по оценке источника, сократились более чем на 40%. Средний срок реализации непроданного жилья по стране вырос до 3,2 года.
Это не означает неизбежного обвала. Московский рынок поддерживают ограниченные новые запуски, дорогая земля и себестоимость строительства. Но это означает другое:
О том, как долго квартиры могут оставаться в продаже, редакция портала Всеостройке.рф рассказывала отдельно.
Спрос на долгосрочную аренду в Москве остается устойчивым круглый год, но рост ставок замедлился. В сентябре средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве оценивалась примерно в 71,2 тыс. руб. в месяц — на 0,7% ниже, чем годом ранее. Двухкомнатные квартиры подешевели заметнее — в среднем до 110,5 тыс. руб. в месяц, на 18,6% год к году.
Сегмент отличается неоднородностью. Согласно данным «РБК Недвижимость», в ЦАО средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в августе 2026 года достигала 98 тыс. руб. в месяц. В массовом сегменте «старой» Москвы оценки находились в диапазоне 52–66 тыс. руб. в месяц.
Аналитический центр портала Всеостройке.рф сделал вывод, что в ближайшие 12–18 месяцев не стоит строить финансовую модель на росте аренды 10–15% ежегодно. Реалистичнее заложить индексацию 0–4% в год и один месяц простоя.
Еще один важный вопрос — что выгоднее в текущих условиях: покупать квартиру или продолжать снимать. Редакция портала Всеостройке.рф сравнивала оба сценария для Москвы в 2026 году на конкретных расчетах.
Приобретать стоит, если одновременно выполняются четыре условия:
Не стоит покупать, если цель — гарантированно заработать на перепродаже за 1–2 года. При слабом спросе и накопленных остатках это не инвестиция, а ставка на удачный рынок.
Ниже — районы, где инвестиционная логика основана на действующей инфраструктуре и многообразии арендаторов, а не только на будущих обещаниях.
Таблица 1. Районы Москвы и форматы квартир с высоким потенциалом ликвидности*
| Район | Почему он инвестиционно устойчив | Проекты для отбора | Формат лота | Целевая цена входа** | Ожидаемая чистая аренда |
|---|---|---|---|---|---|
| Даниловский / Павелецкая | Полуцентр, офисы, транспорт, близость к Садовому кольцу, стабильный спрос работников деловых кластеров | High Life, Shagal, Foriver | 1-комнатная 32–42 м²; евро-2 40–50 м² | 27–39 млн руб. | 3,2–4,3% |
| Покровское-Стрешнево | Метро «Спартак», МЦД/Тушинская, вода, спорт, развитие территории; спрос со стороны арендаторов западной и центральной частей города | ALIA, Primavera | 1-комнатная 35–44 м²; евро-2 42–52 м² | 20–34 млн руб. | 3,4–4,5% |
| Хорошевский / Аэропорт | Близость к Ленинградскому проспекту, офисным кластерам, центру, метро и МЦД | Soul, Indy Towers, современная вторичка бизнес-класса | 1-комнатная 35–45 м²; евро-2 42–50 м² | 25–38 млн руб. | 3,6–4,8% |
| Даниловский / ЗИЛ | МЦК, близость к центру, набережная, спортивная инфраструктура, формирование нового городского кластера | Shagal, Foriver, отдельные корпуса «ЗИЛАРТ» | Евро-2 40–50 м² | 24–36 млн руб. | 3,5–4,5% |
| Раменки / Мичуринский | Вузы, офисы, западная престижная локация, сильный спрос на долгосрочную аренду | Hide, «Настоящее», отдельные корпуса «Огни» | Евро-2 40–50 м² | 30–40 млн руб. | 3,0–4,0% |
| Новая Москва у действующего метро | Более низкий порог входа, развитие инфраструктуры, массовый спрос на аренду | «Прокшино», «Саларьево парк», «Скандинавия» | 1-комнатная 34–42 м²; евро-2 38–48 м² | 14–24 млн руб. | 3,8–5,0% |
*Составлена аналитическим центром портала Всеостройке.рф.
**Это не текущие оферты, а инвестиционный потолок входа с учетом будущего ремонта и меблировки. Если реальная цена выше, то доходность и запас ликвидности становятся хуже.
В ALIA публичные предложения на сентябрь показывали студии примерно от 15,6–21,7 млн руб., однокомнатные квартиры — от 21,2–35,6 млн руб., двухкомнатные — от 29,5 млн руб. Цены внутри одного проекта заметно различаются в зависимости от корпуса и срока ввода.
В High Life предложение начинается примерно от 28,4 млн руб. за квартиры площадью около 24 м², а средняя стоимость превышает 976 тыс. руб. за м². При такой цене входа доходность от обычной долгосрочной аренды оказывается ограниченной.
Расчеты от аналитического центра портала Всеостройке.рф — модель для покупки без ипотеки. Они предполагают:
ALIA — один из наиболее сбалансированных примеров. Проект расположен не в центре, но метро «Спартак» находится в пешей доступности, рядом — река и спортивная инфраструктура. При этом в текущем предложении представлен заметный выбор лотов: 57 студий, 128 однокомнатных и 110 двухкомнатных квартир. Это расширяет выбор для покупателя, но одновременно усиливает конкуренцию при аренде и последующей перепродаже.
Таблица 2. Потенциальная доходность и стоимость квартиры в ALIA при разных сценариях*
| Параметр | Консервативный | Базовый |
|---|---|---|
| Формат | Евро-2 43–46 м² | Евро-2 43–46 м² |
| Квартира | 24,0 млн руб. | 24,0 млн руб. |
| Мебель и запуск | 1,8 млн руб. | 1,8 млн руб. |
| Полная инвестиция | 25,8 млн руб. | 25,8 млн руб. |
| Средняя аренда | 110 тыс. руб./мес. | 125 тыс. руб./мес. |
| Чистый доход за год | 0,95 млн руб. | 1,08 млн руб. |
| Чистая доходность | 3,7% | 4,2% |
| Стоимость через 3 года | 28,2 млн руб. | 29,1 млн руб. |
| Стоимость через 5 лет | 30,0 млн руб. | 31,4 млн руб. |
*Составлена аналитическим центром портала Всеостройке.рф.
Расчет перепродажи использует 3% роста в консервативном и 4,5% в базовом сценарии. Доход от аренды за 5 лет добавит ориентировочно 4,75–5,4 млн руб. до налогов и расходов на продажу. Потенциальная совокупная доходность за 5 лет — примерно 34–43% к полной инвестиции, или около 6–7,5% годовых до издержек продажи.
Это пример локации с более широкой арендной аудиторией: Ленинградский проспект, офисные центры, метро, МЦД и быстрый доступ к центру. Здесь для инвестиции полезнее готовый или близкий к вводу корпус. Старт на ранней стадии уже не дает автоматически высокой премии из-за слабого спроса.
Таблица 3. Расчет потенциальной доходности квартиры в Soul при разных сценариях*
| Параметр | Консервативный | Базовый |
|---|---|---|
| Формат | 1-комнатная / евро-2 40–45 м² | 1-комнатная / евро-2 40–45 м² |
| Полная инвестиция | 31 млн руб. | 31 млн руб. |
| Средняя аренда | 135 тыс. руб./мес. | 150 тыс. руб./мес. |
| Чистый доход за год | 1,12 млн руб. | 1,28 млн руб. |
| Чистая доходность | 3,6% | 4,1% |
| Стоимость через 3 года | 33,9 млн руб. | 35,4 млн руб. |
| Стоимость через 5 лет | 36,1 млн руб. | 39,2 млн руб. |
*Составлена аналитическим центром портала Всеостройке.рф.
Это модель с ростом цены на 3% и 4,8% годовых. За пять лет совокупный результат с арендой — примерно 10,7–14,6 млн руб., или 34–47% к первоначальным 31 млн руб. до расходов на выход.
Shagal — проект, связанный с развитием территории ЗИЛ-Юг и транспортной доступностью МЦК «ЗИЛ». В открытом предложении представлены лоты от 18,75 млн руб., что позволяет рассматривать покупку без выхода в сегмент больших по площади квартир.
Таблица 4. Расчет потенциальной доходности квартиры в Shagal при разных сценариях*
| Параметр | Консервативный | Базовый |
|---|---|---|
| Формат | Евро-2 40–45 м² | Евро-2 40–45 м² |
| Полная инвестиция | 27 млн руб. | 27 млн руб. |
| Средняя аренда | 115 тыс. руб./мес. | 130 тыс. руб./мес. |
| Чистый доход за год | 0,99 млн руб. | 1,12 млн руб. |
| Чистая доходность | 3,7% | 4,1% |
| Стоимость через 3 года | 29,5 млн руб. | 30,9 млн руб. |
| Стоимость через 5 лет | 31,3 млн руб. | 34,1 млн руб. |
*Составлена аналитическим центром портала Всеостройке.рф.
При таких допущениях совокупный результат за пять лет — порядка 9,2–12,7 млн руб. до затрат на продажу. Но это также район с большим объемом будущего жилья: выбирать нужно корпус с реальной пешей связью до метро/МЦК и без окон на стройку следующей очереди.
Этот вариант интересен с точки зрения арендной доходности. Более низкая цена входа позволяет рассчитывать на более высокий процентный результат. При этом абсолютный доход от аренды и устойчивость спроса при ухудшении рыночной конъюнктуры могут быть ниже, чем в «старой» Москве.
В августе средняя цена сделок в Новой Москве выросла на 2% — до 341,7 тыс. руб. за м². При этом годовую динамику нельзя напрямую переносить на будущее. Часть роста могла быть связана с изменением структуры продаваемых корпусов.
Таблица 5. Расчет потенциальной доходности квартиры в «Прокшино» при разных сценариях*
| Параметр | Консервативный | Базовый |
|---|---|---|
| Формат | Евро-2 40–45 м² | Евро-2 40–45 м² |
| Полная инвестиция | 18 млн руб. | 18 млн руб. |
| Средняя аренда | 65 тыс. руб./мес. | 75 тыс. руб./мес. |
| Чистый доход за год | 0,56 млн руб. | 0,65 млн руб. |
| Чистая доходность | 3,1% | 3,6% |
| Стоимость через 3 года | 19,7 млн руб. | 20,6 млн руб. |
| Стоимость через 5 лет | 20,9 млн руб. | 22,7 млн руб. |
*Составлена аналитическим центром портала Всеостройке.рф.
Этот вариант подходит, если приоритет — разделить капитал на два объекта и снизить риск простоя одного арендатора. Для одного дорогого лота в качестве «защитного» актива предпочтительнее «старая» Москва.
Если задача — один объект с наилучшим сочетанием аренды, ликвидности и потенциального роста, то наиболее рациональны следующие варианты:
Не стоит рассматривать следующие варианты:
Главный практический вывод: 2026 год — хорошее время не для эмоциональной покупки, а для переговоров. Покупать можно, но только после проверки реальных цен закрытых сделок, остатка по корпусам, конкуренции в аренде внутри ЖК, качества уже построенных очередей и получения индивидуального дисконта.
А какие параметры квартиры вы считаете главными для сохранения ее ликвидности — район, планировку, цену, близость к метро или репутацию застройщика? Делитесь своим мнением в комментариях.
Рост кредитования после обвала 2025 года, потери в крупнейших регионах и переход подрядчиков на эскроу. Что происходит с рынком ИЖС и чего ждать в 2027 году.
09-11-2026 15:00Такой результат получила Strategy Partners в исследовании «Стройка без запаса» по выборке компаний за 2025 год.
09-11-2026 11:30Десять архитектурных сравнений, 18 фасадных приемов и разница в 1,6 раза. Что показало исследование аналитического центра портала Всеостройке.рф и какие решения предлагают специалисты.
09-11-2026 11:00Продажи квартир в новых ЖК сократились на 7,9%, но цены остаются высокими. Разбираемся, что сдерживает спрос, насколько жилье доступно и как ипотека под 8% может повлиять на ситуацию в 2027 году.
09-11-2026 9:00
4 
4 
2 
2 
Бывает, что дорогой ремонт, заказанный из-за океана, оказывается слишком красивым для реальной жизни. У Натальи Гоций вышло именно так.
09-11-2026 20:00
Квитанции копятся в ящике, цифра в них растёт, а вы все надеетесь, что как-нибудь рассосется. Знакомая история?
09-11-2026 19:30
В последние годы певица Ирина Аллегрова использовала квартиру как хранилище для шуб.
09-11-2026 19:00
Бывают лоты, у которых история богаче, чем всё остальное. В селе Ляличи Суражского района продается дворец Петра Завадовского, первого министра народного просвещения Российской империи.
09-11-2026 18:00
Подробнее смотрите в видео.
09-11-2026 17:30
В Стокгольме на деньги молодого человека младше 25 лет можно приобрести всего 1,9 кв. м недвижимости, в Гётеборге — 3,1 кв. м, а в Умео — 4,5 кв. м.
09-11-2026 17:00
Письмо ведомства от 26.10.2026 N 66890-ДН/04 «Об изменении договора управления по решению общего собрания собственников».
09-11-2026 16:00
Одна из крупнейших европейских компаний по владению и управлению арендной жилой недвижимостью Heimstaden поделилась результатами внедрения ИИ.
09-11-2026 15:30
На фоне предложения «Т-Технологий» выкупить до 100% акций ЦИАН речь уже о другом крупном активе из девелпомента.
09-11-2026 15:10
Рассказываем, кому досталась роскошная резиденция во Флориде и почему покупателя привлёк не только звёздный след в её истории.
09-11-2026 14:00
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
