31.07.2026 16:30
Пока Москва считает вакантные метры, регионы строят склады размером с небольшой город. Кто победил в складской гонке? Разбираем!
Российский рынок складской недвижимости пережил в 2025 году настоящий взрыв. По данным отчета IBC Real Estate «Складская недвижимость. Россия. IV квартал 2025», в эксплуатацию введены рекордные 8,7 млн кв. м новых площадей, что на 56% больше, чем годом ранее. Но главная сенсация кроется не в общих цифрах по складскому направлению, а в географии стройки. Впервые за долгое время регионы обошли столицы по объему нового строительства, и именно там выросли настоящие логистические парки-гиганты — распределительные центры площадью в сотни тысяч квадратных метров, каждый из которых способен обслуживать сразу несколько соседних областей.
Так на карте страны сформировались новые складские империи — вертикально интегрированные комплексы маркетплейсов и ритейлеров, от которых напрямую зависит, за сколько дней товар доедет от распределительного центра до покупателя в Калининграде или во Владивостоке. Мы собрали ТОП-10 крупнейших логистических парков и разобрались, кто и зачем строит склады такого масштаба.
Из 8,7 млн кв. м складов, введенных в 2025 году, на Московский регион пришлось 3,2 млн кв. м с приростом 65% год к году. Санкт-Петербург и Ленинградская область получили лишь 0,6 млн кв. м — здесь объем ввода даже сократился на 16%. Зато на остальные регионы России пришлись рекордные 4,9 млн кв. м с приростом 70%.
Еще показательнее ситуация выглядит на примере десяти крупнейших складских объектов года: на них суммарно пришлось 1,7 млн кв. м, то есть пятая часть всего объема ввода по стране. При этом восемь из десяти таких складов расположены не в столицах, а в Свердловской, Самарской, Воронежской, Нижегородской и Омской областях, Оренбуржье и Башкортостане.
Логика проста: один распределительный центр площадью более 100 тыс. кв. м, построенный в регионе, закрывает потребности сразу нескольких соседних территорий и сокращает срок доставки товара до конечного покупателя. Так работает модель современного логистического парка — полноценного хаба, который держит на себе целый макрорегион.
Развитие электронной коммерции в последние годы кардинально изменило рынок складской недвижимости. Если раньше крупнейшие логистические комплексы в России строились преимущественно для федеральных торговых сетей, то сегодня лидерами по масштабам становятся распределительные центры маркетплейсов. Wildberries, Ozon, «Сима-Ленд» и другие компании вводят в эксплуатацию объекты площадью более 150 тыс. кв. м, формируя новую карту логистической инфраструктуры страны.
Ниже представлены крупнейшие логистические парки страны по площади отдельных объектов, которые были запущены в 2025 году и действуют сегодня. Такое количество масштабных парков, введенных за один год, отражает стремительное развитие инфраструктуры электронной коммерции.
Самый крупный складской объект построен в Свердловской области для собственных нужд одноимённого маркетплейса. Компания выступила и заказчиком, и застройщиком комплекса. Центр расположен в селе Патруши Сысертского района, на площадке особой экономической зоны «Титановая долина» — здесь также появятся логистический комплекс и производственные помещения. Само здание тянется больше чем на километр, оснащено тысячами метров конвейерных линий, а внутри сосредоточен полный цикл: сборка, хранение и отгрузка товара. Отсюда компания снабжает своих оптовых клиентов и селлеров маркетплейсов по всей стране — помимо уральского центра, у «Сима-Ленд» есть распределительные центры в Москве, Санкт-Петербурге, Хабаровске, Новосибирске, Краснодаре и Иркутске.
Второй по величине объект возведен в Башкортостане по схеме built-to-suit: девелопер «ПФО Групп» построил склад под конкретного арендатора и сдал его в аренду. Wildberries инвестировал 12 млрд рублей в строительство распределительного центра в Башкирии. Общая площадь складов комплекса при полной реализации составит порядка 220 тыс. кв. м. Площадку в Уфимском районе выбрали из-за хорошей транспортной доступности и больших трудовых ресурсов региона, у которого уже был успешный опыт создания логоцентров для крупных маркетплейсов. Проект должен создать в регионе порядка 10 тысяч рабочих мест.
Собственный проект компании, усиливающий ее присутствие в Поволжье. Строительство логоцентра стартовало ещё в конце августа 2022 года, а вводили объект поэтапно: первую очередь запустили в I квартале 2025-го, вторую — в мае, площадью 128 тыс. кв. м. При полной загрузке склад рассчитан на хранение до 120 миллионов единиц товара одновременно. На торжественном открытии в Красноярском районе побывали основательница Wildberries Татьяна Ким, замминистра промышленности и торговли Роман Чекушов и губернатор Самарской области Вячеслав Федорищев — для региона проект стал знаковым.
Второй крупный объект Wildberries в Свердловской области за год: компания дублирует мощности в одном из ключевых логистических узлов Урала. Комплекс впервые начал принимать посылки 30 июня 2025 года, хотя был закрыт еще с мая 2024-го из-за происшествия на площадке и последующих проверок, из-за чего компания долго оформляла разрешительную документацию. На старте площадь составила 158 тыс. кв. м с вместимостью 120 млн единиц товара. Инвестиции в проект оценили в 12 млрд рублей. Благодаря запуску комплекса у региона появилось 5–6 тысяч новых рабочих мест. В дальнейшем компания планирует расширить комплекс до 230 тыс. кв. м.
Объект построен по соседству с более ранним логопарком «Солнечный» в Кировском округе Омска — оба проекта связаны с одним и тем же инвестором, «ПФО групп», который выступил учредителем и «Звёздного». Разрешение на строительство предусматривало склад с блоком фулфилмента площадью свыше 122 тыс. кв. м и отдельную зону хранения крупногабаритных товаров еще почти на 32 тыс. кв. м. Комплекс возведен по схеме built-to-suit и после ввода перешёл в аренду OZON, усиливая присутствие маркетплейса в Сибири.
Собственный складской объект компании в Черноземье. Склад начал прием товаров 4 августа 2025 года — на первом этапе объект принял 77 тыс. кв. м из будущих 156 тыс. кв. м. Логоцентр, где используются рабочие роботы, обошелся компании примерно в 11 млрд рублей. Рассчитан на хранение до 70 млн товаров и даст работу для порядка 8 тыс. жителей области. По данным компании, за 10 месяцев 2025 года онлайн-продажи местных брендов на площадке выросли на 31% — до 59,7 млрд рублей.
Проект — результат сделки, которую заключили инвестиционная компания Central Properties и девелоперская группа «МБМ»: первая выступила инвестором, вторая — застройщиком. Комплекс на Московском шоссе вводили поэтапно: сначала — склад хранения, затем — площадку сортировки и зону для крупногабаритных товаров. Общий объем вложений оценили в 15,3 млрд рублей, из которых 3 млрд Ozon добавил сам — на автоматизированную систему хранения. Управлять готовым активом будет закрытый паевой фонд недвижимости под управлением PARUS Asset Management.
Единственный представитель столичного региона в ТОП-10 новых, введенных в эксплуатацию складов. Комплекс реализован NK Group под аренду Wildberries. В декабре 2025 года складской объект у NK Group выкупила управляющая компания «Современные фонды недвижимости» через фонд «Современный 9» — сделка оценивалась в 12,5–13,5 млрд рублей, причем итоговая площадь корпуса оказалась на четверть больше, чем было зафиксировано в первоначальных анонсах.
Построен «ПФО Групп» для «Сберлогистики» на площадке особой экономической зоны. Резидентом ОЭЗ этот проект стал еще в 2022 году — тогда речь шла об объекте площадью всего 32 тыс. кв. м под потенциального клиента — «Сберлогистику», но к 2025-му вырос в разы. Строила комплекс «ПФО Групп», а статус резидента особой зоны даёт «Сберлогистике» заметные льготы: нулевую ставку по налогу на имущество, транспортному и земельному налогам. Сама ОЭЗ развивается быстрыми темпами. К 2027 году здесь рассчитывают создать 16 тыс. рабочих мест при общем объеме инвестиций 52,5 млрд рублей, открывая в среднем по пять новых предприятий в год.
Построен PST Development для Ozon по схеме BTS-аренды. Договориться о строительстве PST Development и Ozon смогли еще в марте 2023 года, после завершения работ ритейлер должен был взять комплекс в долгосрочную аренду. Участок площадью 17,7 га рядом с деревней Пенино принадлежал компании «Инвесттраст», которая строит по соседству жилой комплекс «Новые Ватутинки». Для PST Development это не первый опыт работы с маркетплейсом — в портфеле девелопера уже были распределительный центр «Магнита» в Тольятти и склад «Пятёрочки» в Великом Новгороде. По словам представителей Ozon, склад оснастят высокотехнологичным оборудованием, для работы с которым потребуется отдельное обучение персонала.
Сегодня именно эти объекты формируют рейтинг крупнейших логистических парков России по площади отдельных распределительных центров. Важно учитывать, что рейтинг основан на площади конкретных логистических комплексов, а не суммарной складской инфраструктуре компаний. Составить аналогичный список для крупнейших продовольственных ритейлеров — X5 Group, «Магнита» или «Ленты» — невозможно, поскольку эти компании, как правило, раскрывают только общую площадь своей логистической сети, не публикуя характеристики каждого распределительного центра.
Если смотреть только на ТОП-10 объектов года, победа явно за онлайн-торговлей: из десяти позиций четыре принадлежат Wildberries, две — Ozon, ещё по одной — «Сима-Ленд» и «Сберлогистике». Логика маркетплейсов понятна: чем быстрее растут заказы, тем быстрее нужно наращивать собственную складскую инфраструктуру, не полагаясь на чужие мощности и чужие сроки.
Но если считать не отдельные объекты, а совокупную площадь всех логистических активов компании, картина меняется. По оценке аналитического агентства INFOLine, крупнейшим владельцем складской инфраструктуры среди розничных сетей остается X5: под управлением компании находятся 83 распределительных центра общей площадью 2 124 тыс. кв. м в 75 регионах страны, а только за прошедший год портфель пополнился 11 новыми объектами площадью 169,1 тыс. кв. м. В той же группе лидеров по совокупной складской площади традиционно фигурируют «Магнит» и группа «Лента» — их стратегия строится не на нескольких гигантских хабах, а на плотной сети распределительных центров среднего размера в каждом регионе присутствия.
Получается, что в России сложились два разных типа складских империй: маркетплейсы делают ставку на несколько сверхкрупных логопарков, а продуктовый ритейл — на широкую региональную сеть, но уже меньшей площадью, в отличие от маркетплейсов.
Шесть из десяти объектов ТОП-10 построены по схеме built-to-suit (BTS) — девелопер возводит склад по техническому заданию конкретного арендатора и сдает его в долгосрочную аренду, а не продает готовое здание. Такая модель выгодна каждой стороне: заказчик получает склад с нужной планировкой, высотой потолков и количеством доковых ворот без затрат на землю и строительство, а девелопер — гарантированного арендатора ещё до начала стройки.
Показательно, что девелопер «ПФО Групп» фигурирует сразу в трёх проектах из ТОП-10 — в Уфе, Омске и Оренбуржье. Это говорит о том, что в регионах уже сформировался пул девелоперов, специализирующихся именно на BTS-проектах для интернет-торговли, и конкуренция за такие заказы становится отдельным сегментом рынка коммерческой недвижимости.
По прогнозам консалтинговой компании Nikoliers, к концу 2026 года объем качественных складских площадей в России может достичь 63 млн кв. м при условии реализации всех заявленных проектов. К вводу в этом году уже заявлено порядка 7,4 млн кв. м. При этом спрос уже не поспевает за предложением: в Московском регионе доля свободных площадей классов А и B может вырасти до 8,2% к декабрю против 4,3% в начале года, а ставки аренды на готовые склады постепенно снижаются.
Тем не менее строительная активность в регионах не останавливается: основной прирост новых площадей в 2026 году снова обеспечат территории за пределами Москвы и Санкт-Петербурга. Маркетплейсы и логистические операторы продолжают развивать сеть распределительных центров, хотя и более сдержанными темпами, чем в рекордном 2025 году.
ТОП-10 крупнейших логистических парков 2025 года наглядно показывает, куда сместился центр тяжести складского строительства в России: из Московского региона — в промышленные и торговые узлы Урала, Поволжья, Черноземья и Сибири. Компании, которые первыми построили там мегаскладские хабы, получили не просто квадратные метры, а стратегическое преимущество в скорости доставки на годы вперёд.
Если вы планируете инвестировать в складскую недвижимость, выбирать площадку под собственный распределительный центр или просто следите за рынком коммерческой недвижимости — читайте другие материалы нашего портала Всеостройке.рф о рейтингах и трендах строительной отрасли и следите за новыми логистическими проектами вместе с нами.
Александр Аксененко возглавил ТОП-10, Сергей Колунов поднялся на второе место. Какие заявления и события привлекли внимание СМИ.
05-11-2026 8:00По итогам октября у компании в стройке 4,307 млн кв. м. Ближайший конкурент — ПИК с 3,455 млн.
03-11-2026 17:15Подробнее читайте в нашем материале.
02-11-2026 18:10Речь идёт о площади объектов с полученным разрешением на ввод, накопительно по 2026 году.
02-11-2026 18:00
4 
4 
2 
2 
Бывает, что дорогой ремонт, заказанный из-за океана, оказывается слишком красивым для реальной жизни. У Натальи Гоций вышло именно так.
09-11-2026 20:00
Квитанции копятся в ящике, цифра в них растёт, а вы все надеетесь, что как-нибудь рассосется. Знакомая история?
09-11-2026 19:30
В последние годы певица Ирина Аллегрова использовала квартиру как хранилище для шуб.
09-11-2026 19:00
Бывают лоты, у которых история богаче, чем всё остальное. В селе Ляличи Суражского района продается дворец Петра Завадовского, первого министра народного просвещения Российской империи.
09-11-2026 18:00
Подробнее смотрите в видео.
09-11-2026 17:30
В Стокгольме на деньги молодого человека младше 25 лет можно приобрести всего 1,9 кв. м недвижимости, в Гётеборге — 3,1 кв. м, а в Умео — 4,5 кв. м.
09-11-2026 17:00
Письмо ведомства от 26.10.2026 N 66890-ДН/04 «Об изменении договора управления по решению общего собрания собственников».
09-11-2026 16:00
Одна из крупнейших европейских компаний по владению и управлению арендной жилой недвижимостью Heimstaden поделилась результатами внедрения ИИ.
09-11-2026 15:30
На фоне предложения «Т-Технологий» выкупить до 100% акций ЦИАН речь уже о другом крупном активе из девелпомента.
09-11-2026 15:10
Рассказываем, кому досталась роскошная резиденция во Флориде и почему покупателя привлёк не только звёздный след в её истории.
09-11-2026 14:00
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
